旗竿地は建て替えできる？建て替えの注意点やできない場合の活用法を解説
所有する土地の形状によっては、うまく活用できないケースや、そもそも建物の建て替えができなくなっているケースがあります。
旗竿地と呼ばれる土地は、特に土地活用がしにくい土地のひとつです。
この記事では、旗竿地の建て替えができないケースや対処法、旗竿地の建て替えにおける注意点について詳しく解説します。
旗竿地の概要と、建て替えできないケースとは
ここからは、旗竿地の概要と建て替えできないケースについて詳しく解説します。
（1）そもそも旗竿地とは
旗竿地とは土地全体を上から見て、旗竿の様な形をしている土地を指します。
旗竿の竿の部分が通路部分として利用されるのが一般的です。
なぜこのような土地ができるのかを解説すると、土地を分割して売却する場合などに、旗竿地ができるケースがよく見られます。
そして旗竿地になると、建て替えができない土地になってしまうケースがあります。
どのようなときに建て替えができない旗竿地となるかについて次からの項目で解説しましょう。
（2）接道義務が満たせていない場合の建て替えは不可
前述しましたが、土地に道路が接道していなければ建物を建てられません。
建築基準法において建物の敷地は、幅員が4m以上ある道路に間口は２m以上接しておく必要があります。
なぜこのような接道義務があるかというと、災害が起こった際の避難経路、緊急車両がスムーズに通行できるようにと定められたものです。
旗竿地では通路となる竿に見立てられる部分の間口が非常に狭くなっている場合があります。
２m以上の接道が取れていないと、建て替えができない土地となってしまいますので注意しておきましょう。
（3）建築条件が満たせない場合の建て替えは不可
建築基準法において接道義務を満たしていなければ建て替えができない他に地域の条例が定められていますので、条例を満たしておかなければ建て替えができません。
もし条例に違反した場合は、例え接道義務を満たしていたとしても建て替えは不可になります。
条例や規制の内容に関しては自治体ごとに異なりますので、土地がある地域のHPなどを確認しておくといいでしょう。
（4）接道義務が満たせてなくても建て替えができるケースとは
接道義務を満たしていなくても例外的に建て替えが可能な場合があります。
以下の場合は、建築基準法第43条第2項により建て替えが可能です。
- 公園や緑地、広場などの広い空き家があるケース
- 敷地が幅員４ḿ以上の農道や公共性のある道路に2m以上接しているケース
- 敷地が避難や通行に問題なく、建築基準法上の道路に通じている通路に接しているケース
上記のどれかを満たしており、交通や防火関係に支障がないと認められると建て替えが可能です。
接道義務がなくても建て替えをする場合は、行政庁に許可申請する必要があります。
認定基準に関しては、自治体によって異なりますので、自治体へ問い合わせた上で申請しなければいけません。
旗竿地を建て替える方法とは
旗竿地で建て替えができない土地となってしまった場合、いくつかの方法により建て替えが可能となります。
ここからは、建て替え不可の旗竿地で建て替えを可能にする方法について詳しく解説しましょう。
（1）隣接地を購入する
旗竿地において、建て替え不可となる要素が強いのは、接道義務を果たさないケースです。
間口が１mしか接道していない場合、隣接地から間口が２m以上になるように土地を購入すれば、接道義務を満たしますので、建て替えが可能な旗竿地になります。
隣接地の所有者と日ごろお付き合いができていると、自分たちの土地が旗竿地で、建て替えができない土地になっている話をすると、話を聞いてくれるかも知れません。
土地の等価交換なども効果的な方法です。
お互いが有益となる場所の土地部分を交換することで、建て替え不可が解消できる可能性が高くなるでしょう。
隣接地の購入は、建て替え不可の解消に効果的な方法といえます。
（2）土地を借りて建て替える
隣接地の購入が現実的でなければ、一時的な賃貸借契約を結ぶと建て替えが可能となるケースがあります。
必ず建て替えが可能となるわけではありませんが、工事期間中の一時賃貸借により建て替えが認められるケースがあるのです。
一時的な賃貸借契約の場合、重要なポイントとなるのが、賃貸契約書の中身です。
賃貸借契約期間や賃料などを事前にしっかりと取り決めしておく必要があります。
また、自治体によっては一時的な賃貸借だと建て替えを認めない場合もありますので、事前の確認をしっかりととっておくといいでしょう。
（3）道路申請を行う
隣接地の購入や賃貸ができない場合は、接道義務を満たさない道路に対し、43条但し書き道路の申請をしてみるのも効果的な方法です。
43条但し書き道路とは、建築基準法上の接道義務を満たしていない道路において建築審査会の許可を申請し受理されると建て替えが可能となる道路を指します。
市街地などでは、接道義務を満たさない道路が多いので、但し書き道路を設けることで密集市街地の建て替え促進を緩和するものです。
43条但し書き道路の適用要件として、交通や安全、防火面などに対して支障がないといった適用条件があります。
43条但し書き道路は建て替えのたびに許可が必要になりますので43条但し書き道路の場合はいったん許可が下りても永続的に許可されるわけではありません。
旗竿地の建て替えにおける注意点
ここからは、旗竿地で建て替えする場合の注意点について詳しく解説します。
（1）再建築不可のケースがある
旗竿地の建て替えで最も注意しないといけない点は前述したように、再建築不可になっている場合がある点です。
土地に建物を建築する場合は、建築基準法上の道路に2m以上間口が接していなければいけません。
また、通路となる竿の部分が一部分でも2m以下だった場合も再建築不可となってしまいます。
建て替えする前に、土地の状態を調査し、再建築不可になっているかどうかを確認しておかなければ、解体した後だと、もう新しい建物は建築できません。
道路と接道している間口の長さや、通路部分の幅員などを事前に確認し、再建築可能かどうかを理解しておきましょう。
（2）解体や建築費用に注意する
旗竿地において解体や建て替えとなると、一般的な土地と比較して高額になりやすい傾向です。
間口が狭いため重機などの搬入がしにくく、場合によっては重機が入らないといったケースも考えられます。
重機が入らないとなると、人力での解体となってしまいますので、費用が割高になってしまうでしょう。
建て替えも同様で、重機などの搬入に手間がかかる場合、人力による工事となってしまいます。
建て替えによる資材の搬入にも手間がかかるので、費用面が割高になってしまう要因です。
一般的な解体や建て替え費用で考えていると、思った以上に高い金額なっているかもしれませんので注意しておきましょう。
（3）工期に注意する
旗竿地の建て替え工事は、解体工事も含め費用が割高になってしまう点を前述しました。
間口が狭いため、重機の搬入が難しくなってしまう点や廃材や資材の運搬が困難になるため、どちらとも人力による工事となってしまうからです。
同時に工期が通常の工事よりも長くなりやすい点に注意しておきましょう。
通常ならば、重機により運搬ができるものが、人力による搬入や搬出が必要になってしまいます。
旗竿地すべての工期が長くなるわけではありません。
間口に十分な広さがあり、重機が問題なく搬入できると、通常の解体や建て替え工事と変わりません。
竿部分である通路の幅によっては費用だけではなく工期も長くなってしまう点に注意しておきましょう。
（4）近隣トラブルに注意する
旗竿地の特徴として、周囲が隣家に囲まれている点が挙げられます。
建て替えする前の解体工事では、どうしてもホコリなどが飛び散りやすい状態になってしまうでしょう。
また、解体工事も建て替え工事も工事中の騒音で近隣住人に迷惑をかけてしまうかもしれません。
このような状況なので近隣住人からクレームが入りやすい状況になってしまい、場合によっては近隣トラブルに発展するかもしれません。
近隣トラブルによる工事ストップや関係悪化を防ぐためにも、十分に近隣住人に配慮した工事が必要です。
旗竿地が建て替えできない場合の対処法
ここからは、建て替えできない旗竿地における対処法について解説します。
（1）自宅として使用する
旗竿地の場合は、建て替えができない再建築不可物件になってしまうケースもあるので、かんたんに解体してしまうと、新しい建物が建築できないかもしれません。
このような旗竿地の場合は、いっそのこと自宅としての活用方法が考えられます。
自宅として活用しますので、自分たちの自由にリフォームやリノベーションができます。
ライフスタイルに合わせて自由に家を改造してライフスタイルに合った住まいへと変身させることも可能です。
あまり資金がない場合でも、自分たちでできるだけのリフォームで徐々に手を加えることもできるでしょう。
自宅としての活用が効果的な活用法のひとつです。
（2）賃貸物件として貸し出す
自分たちで居住できない場合は、リノベーションにより賃貸として貸し出してはいかがでしょうか。
賃貸需要の高いエリアに旗竿地があると、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入が得られます。
家賃収入が得られますので、少し高額なリノベーションにより家を豪華な仕様にすることもできるでしょう。
賃貸として貸し出す場合は、自宅で使用する場合と異なり、徐々に手を加えるといったリノベーションはできません。
最初に大きな資金が必要になってしまいます。
最初に投下できる資金を回収できる期間などを事前に計算し、リノベーションの資金を決めなければいけません。
（3）解体・更地にして駐車場として利用する
家としての活用ができない場合は、いっそのこと解体し更地としての活用を検討しましょう。
一般的に良く見られる活用方法が駐車場としての利用です。
駐車場として活用する場合の注意点は、間口の狭さです。
車がスムーズに通行できるだけの広さが確保できているかどうかを確認しておく必要があります。
（4）更地にする場合は固定資産税に注意する
先ほど、駐車場としての活用方法について解説しました。
建物を解体する場合、土地の固定資産税に注意しておきましょう。
土地や建物といった不動産の所有者は、毎年固定資産税を納税しなければいけません。
固定資産税の計算方法は、固定資産税評価額の1.4%程度になるのが一般的ですが、建物が建っている土地は、住宅用地の特例が適用されます。
一般的な固定資産税の1/3若しくは1/6まで減額されていますので建物が解体されると、住宅用地の特例から外れ、3倍若しくは6倍まで増額されます。
固定資産税の増額に注意しておきましょう。
まとめ
旗竿地は、場合によっては建て替えができない土地になっているケースもありますので、特に間口の広さに注意しなければいけません。
建て替えできない土地となっている場合は、いくつかの方法により建て替えすることも可能です。
