再建築不可物件を建て替え可能にする方法とそのまま活用する方法を解説
所有している建物が古くなり、建て替えを検討しているときに、いつのまにか建て替えができない土地になっている場合があります。
このような物件を再建築不可物件といいますが、どのような土地が再建築不可物件になりやすいのでしょうか。
この記事では、再建築不可物件のメリットやデメリット、再建築不可物件を建て替える方法などについて詳しく解説します。
再建築不可物件の意味や再建築不可物件になりやすい土地
ここからは、再建築不可物件の特徴や再建築不可物件になりやすい土地の形状といった点について詳しく解説します。
（1）再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、前述したように建物が建っていても次に建て替えができない土地を指します。
そう珍しいことではありません。
建物を建築する場合、建築基準法に基づき建物が建てられます。
建築基準法の規定から外れてしまうと建物が建てられません。
建築基準法では、新たに建物を建築する場合、建築基準法上の道路に２m以上接していなければいけないという接道義務があります。
建築基準法上の道路に接していない土地や、２m以上接していない土地などでは建物を建てられません。
最初の建物が建築された際には、建築基準法上の道路に接道していたのに、接道が無くなった場合や、２m以上接道されなくなった際に再建築不可となります。
土地の形状によって、再建築不可になりやすい土地の形状を次の項目から解説しましょう。
（2）旗竿地
旗竿地とは、土地の形が旗竿のようになっている土地のことです。
道路に隣接している部分が伸びており、通路として利用されます。
奥にある広い部分に建物が建てられるのが一般的です。
再建築不可となるのは、通路となる間口が2m以下になっているケースが挙げられます。
前述したように土地に建物を建てる場合は建築基準法上の道路に間口が2m以上接してなければいけません。
また間口が2m以上あったとしても通路部分となる箇所に2m以下の部分があれば再建築ができない土地となります。
旗竿地は、再建築不可物件に指定されることが多い形状の土地といえるでしょう。
（3）囲繞地
囲繞地とは、土地に囲まれてしまい、道路に全く接していない土地を指します。
道路に接していなければ建物を建築することはできません。
囲繞地になっている場合は、道路と囲繞地に隣接している土地を購入するなどの対策が必要です。
囲繞地のままでは建物を建てられませんので再建築不可の土地となるでしょう。
（4）隣接する道路が建築基準法上の道路ではない
道路に間口が2m以上隣接していればいいというものではなく、建築基準法上の道路でなければいけません。
建築基準法上の道路とは、公道など幅員4m以上の道路を指します。
幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道路もありますので、このような道路に2m以上隣接していても再建築は可能です。
建築基準法上の道路かどうかの確認は、管轄である役所の建築指導課で確認ができます。
隣接する道路がどのような道路なのかによって土地の資産価値が大きく変わってしまうといえるでしょう。
再建築不可物件のメリットやデメリット
再建築不可物件となるとデメリットしかないようですがメリットもあります。
ここからは、再建築不可物件のメリットやデメリットについて詳しく解説します。
（1）安い価格で購入できる
再建築不可物件のメリットとして安い価格で購入できる点が挙げられます。
再建築ができませんので使用する用途がどうしても限られてしまうからです。
そのため、安い金額でしか売却できないため買主にとっては大きなメリットといえます。
例えば、今ある家をフルリノベーションや大幅な改築などで住めるようになれば、再建築できなくてもいいといった方もいらっしゃるでしょう。
建て替える必要性がなく、今の家を活用することを検討できると、再建築不可物件は大きなメリットを持ちます。
（2）固定資産税が安い
再建築不可物件は、資産価値が低くなりやすい点が特徴として挙げられます。
資産価値が低くなることは、売却時の価格に影響しますのでどちらかといえばデメリットと捉えられます。
しかし、資産価値が低いと固定資産税評価額や相続税評価額も低くなりますので、税制面で有利です。
特に固定資産税は、毎年不動産の所有者に対して課税されます。
毎年の負担が少なくなりますので、大きなメリットといえるでしょう。
（3）資産価値は低い
資産価値の低さは固定資産税、相続税などの観点から考えるとメリットとなります。
しかし、所有することによるメリットも、売却などを検討する場合はどうしても高い金額で売却できませんのでデメリットになってしまいます。
再建築ができませんので、今ある住まいを長く使用しながら活用していく方法しか取れません。
しかし地震や災害などにより、家自体が倒壊してしまうと、次の建物は建てられませんので手放したくても手放せなくなってしまう可能性も考えられます。
（4）住宅ローンに不利
資産価値の低さは、住宅ローンにも影響します。
住宅ローンを利用して物件を検討する場合、金融機関の審査に通らなければいけません。
住宅ローンにおいては、申込者の属性と、購入しようとする不動産の担保価値から判断されます。
住宅ローンで借りる金額よりも担保価値が低いと判断されてしまうと住宅ローンの審査が通りません。
前述したように、再建築不可物件は資産価値が低く評価されますので担保価値も同様に低く設定されやすいといえます。
担保価値が低く評価されてしまうと住宅ローンに通らない可能性が高くなってしまうでしょう。
住宅ローンに不利な点がデメリットといえます。
（5）買い手が少ない
再建築不可物件の買い手はあまり多くありません。
建て替えができませんので、現在建っている家をうまく活用するか、取り壊して更地としての活用に限られてしまうでしょう。
そのため買い手が少なくなってしまうので、なかなか売却できません。
特に建物の老朽化が目立つ場合などはそうそう買い手が見つからないでしょう。
買い手が少なくなってしまう点もデメリットのひとつです。
再建築不可物件を建て替える方法
再建築不可の物件であっても、工夫することで建て替えが可能な土地にする方法があります。
ここからは、再建築不可物件を建て替える方法について詳しく解説します。
（1）隣接地を購入する
再建築不可物件に多いのは、間口の接道面積が2m以下になっているケースです。
また、旗竿地だと、間口は規定通りでも通路となっている細長い部分のどこかが2m以下になっていると再建築不可物件になってしまいます。
間口が接道義務を果たしていない場合は、隣接地の一部分を購入すると接道義務を満たしますので、建て替えが可能な物件となるでしょう。
通路部分も同様です。
2mに達していない一部分の隣接地を購入すれば建築ができる物件になります。
隣地が売り出されていないかを確認し、売りに出ていなければ所有者との交渉が必要です。
隣地所有者との関係性なども考慮しながら、隣接地購入に成功すると資産価値は大きくあがり、建て替え可能な土地に変わります。
（2）土地を交換する
土地の等価交換も効果的な方法です。
接道など、建て替えに不利な部分と、無くなってもあまり影響がない部分を交換できると、これも建て替えが可能な物件に生まれ変わります。
このケースでも隣地との交渉が必要になりますが、隣地所有者にとっても魅力的な部分と自分にとって必要な部分が交換できると双方に大きなメリットです。
つまり交換に応じてくれる可能性が大きく高まります。
旗竿地の再建築不可物件を等価交換する場合は旗となる部分を売却し、竿の部分を購入するケースが一般的です。
こちらも交渉が成功することにより資産価値が大きくあがる物件に変わります。
（3）隣接地を借りる
先ほど解説した2点から再建築不可物件の改善は隣地の土地が大きなポイントとなることがわかります。
しかし、隣接地の購入や交換が難しい場合、一部分を賃貸することにより接道義務が満たされ、建て替え可能な物件となります。
要は2m以上の通行できる権利を有すればいいので隣接地の賃貸でも構いません。
正式に賃貸したことがわかるように、賃貸借契約書を締結しましょう。
賃貸借契約書には借主や貸主の名前、住所、賃料、契約期間などを明示しておきます。
賃貸借契約は不動産会社に仲介として間に入ってもらうことも可能です。
（4）道路の申請をする
位置指定道路として道路申請するのも効果的な方法です。
位置指定道路とは行政庁から道路として指定が受けられた道路を指します。
建築基準法上の道路ではないですが位置指定道路として認められると、建て替えが可能です。
申請に必要な書類や費用は、地域によって異なります。
管轄する自治体のホームページなどで確認しましょう。
再建築不可物件を建て替えずに活用する方法
ここからは、再建築不可物件を建て替えずに活用する方法について解説します。
（1）リノベーションして賃貸に出す
建て替え以外の活用方法として挙げられるのがリノベーションして賃貸に出す方法です。
建て替えができないということは、現在の物件を活用する方法が挙げられますが、リノベーションは効果的な活用方法といえます。
一般的に建て替えを検討するほどの家となると築年数も長期間であることが想定されます。
水廻りの交換やクロスの張替えだけでもイメージは大きく変わりますので、さらに外部の改修工事などもすると、賃貸としての需要も大きく高まるでしょう。
（2）更地にして活用する
更地としての活用も挙げられます。
建て替えもできず、家の老朽化が進んでいる場合、いっそのこと解体し、駐車場や家庭菜園、資材置き場などの活用が可能です。
しかし、いったん解体して更地にしてしまうと、建物はもう建築できませんので、解体時には十分理解した上でする必要があります。
（3）売却、買取してもらう
特に活用方法がなければ売却も挙げられます。
しかし、再建築不可物件のデメリットとして挙げたように、買い手は少ないのでなかなか売却まで時間がかかるかもしれません。
このような場合、再建築物件の買取を専門に取り扱う業者などもありますので相談して見るといいでしょう。
（4）近隣に売却する
近隣への売却ができると高値で売却できる可能性が高まります。
特に隣地も再建築不可物件で、自分の土地を購入することで建築可能な土地になる場合は、相場に近い価格で購入してくれるかもしれません。
そうでなくても隣地の土地が購入できると、土地の面積が大きくなりますので、資産価値の向上につながります。
この場合も高い金額で購入してくれる可能性が高くなりますので、売却を検討する場合、一度は隣地所有者に購入する意思はないか聞いてみるといいでしょう。
まとめ
家が建築されている時期には、建て替え可能だった土地が、長い年月を経て再建築不可物件へと変わっている場合があります。
しかし、再建築不可物件も工夫次第で建て替え可能な物件へと変えられます。
