土地の境界線の調べ方・調べるメリットや注意点について解説
普段はあまり気になりませんが、土地の購入や売却時に必ず把握しておきたいのが土地の境界線です。
この記事では土地の境界線の調べ方や調べておくメリットなどについて詳しく解説します。
土地の境界線とは
ここからは、土地の境界線とはどのようなものなのかといった点について解説します。
（1）土地境界とはどのようなものを指す？
土地境界とは所有している土地のどこまでが自分の所有物であるかを明確に記したものです。
所有している土地は常に線引きされているわけではないので、一目見てもどこからどこまでが所有者のものなのかがわからない場合があります。
明確に土地の所有範囲がわからなければ、どこまで自分たちが使っていいのかがわかりません。
建物を建築する際にも、境界が明確でなければ広さが正確ではありませんので、どのような建物が建てられるのかといったところがわからないでしょう。
普段はそこまで気になるようなものではありませんが、しっかりと境界を特定し把握しておくことは所有者にとって非常に重要といえるでしょう。
（2）排他的な土地とはどのようなものを指す？
土地の境界について理解する必要がある場合、排他的な土地といった言葉を耳にします。
排他的な土地とは、隣地との境界が明確な根拠のもと、境界が定められた土地です。
土地の境界は、所有者の土地範囲を線で引いているわけではなく、土地の境目に境界標といった目印を設置して境界の範囲を明示しています。
前述したように、普段の生活ではそこまで気にならない土地の境界も、隣地に建物が建築される場合や、隣地との境目にブロックなどを建てる場合に必要です。
境界が明示されているかどうかによって、手間暇が大きく異なります。
排他的な土地に該当するかどうか事前に確認しておきましょう。
（3）境界線の明示を受けないと売買契約で不利？
特に境界の明示が重要になるときが土地の売買契約です。
土地を売却する際には一般的に境界をはっきりと明示した上で売却しなければいけません。
売買契約書には土地を売却し、引渡すまでに境界を明示することと記載されています。
もし、土地の引き渡し時に境界の明示ができていなければ買主は代金支払いを拒否することが可能です。
それだけ土地の境界は、不動産売買において重要な事項といえます。
土地の売却をする場合、境界の明示がない場合は境界画定に関わる費用や時間がかかる点をしっかりと把握しておきましょう。
土地の境界線の調べ方
ここからは土地境界の調べ方について解説します。
（1）法務局での調査
法務局に土地の情報が登記されていますので法務局での調査が可能です。
法務局にある土地に関する情報は下記が挙げられます。
- 登記情報
不動産の情報が記載されています。
土地の住所や広さ、所有者や今までの社有者の一覧、抵当権などの有無が記載されています。
広さは、直近で測量し、広さまで登記簿に記載する地積更生を行っている広さです。
- 地図
土地の形や、隣地などの土地との位置などが地図化されている書類です。
- 地積測量図
直近で測量した際の測量図が備えられています。
ここ数年の測量図は正確性も高いのですが、年数が経過すればするほど、正確性に欠けているといえるでしょう。
場合によっては地積測量図などがない土地もあります。
（2）測量士への依頼
測量士とは、土地の位置や面積などを測量する仕事です。
国家資格となり、測量事務所は事務所ごとにひとり以上の測量士を配置する必要があります。
測量士は主に、公共事業などの測量や土木工事などの測量時に依頼するのが一般的です。
土地や家屋といった測量もできますので、測量士へ依頼して境界の測量が挙げられます。
（3）土地家屋調査士への依頼
最も一般的な方法として挙げられるのが土地家屋調査士への依頼です。
土地家屋調査士とは、不動産の境界に関する登記や土地の境界などを明示する専門家を指します。
土地の境界を確定する方法としては最も多い依頼方法といえるでしょう。
前述した測量士や土地家屋調査士に測量などを依頼する場合は費用がかかりますが、不動産の状況や隣接する土地の数などによって費用は大きく異なります。
境界の明示箇所が多く、隣接する土地が多い場合は、それだけ費用が高くなりますので、事前の見積もりが必要です。
土地の境界線を調べておくメリット
ここからは土地の境界線を調べておくメリットについて解説します。
（1）売買の際に高い金額で売却できる
売買の際には境界の明示が必要になりますが、双方が了解すれば境界の明示なく売買も可能です。
しかし、売買契約前、若しくは売買契約時には明確にしておくと売買契約時に有利になります。
不動産売買の際、境界の明示が不透明だと建築の基準を満たしているかどうかがわからないケースも考えられます。
境界があいまいなまま土地を購入してしまうと、売主は不利になってしまう可能性がありますので買い叩かれてしまう要因になるかもしれません。
あらかじめ境界を測量しておくことにより売主の安心感が増し、売主に金額交渉される要因を無くすことにつながるでしょう。
高い金額での売却がメリットのひとつです
（2）住宅ローンに有利
不動産を購入する売却、住宅ローンなどを利用して不動産を購入される方も多いのではないでしょうか。
土地の境界線がはっきりしていなければ、資産価値を低く設定される傾向が見られます。
資産価値を低く見積もられてしまうと、土地の担保として十分な評価が得られずに住宅ローンの審査に落ちてしまうかもしれません。
土地の境界をきちんと確定していると、正確な資産価値を評価してもらえます。
当然ながら、境界を特定していないときよりも資産価値は高くなりますので、住宅ローンで購入する方には有利になるでしょう。
（3）売買後のトラブルが少なくなる
境界の特定をしないで売買してしまうと、トらブルの抑制につながります。
境界があいまいとなると、隣接する土地との境界もはっきりしないので、所有者変更した後さまざまなトラブルに見舞われるかもしれません。
しっかりと境界を特定された不動産の購入により、事前のトラブルを抑制し、安心して不動産を所有できます。
これも大きなメリットのひとつといえるでしょう。
土地の境界を調査せずに売買するデメリット
ここからは、境界をきちんと特定しないまま不動産売買してしまった際のデメリットについて詳しく解説します。
（1）近隣とトラブルが起こりやすい
最も大きなデメリットとなりやすく、こじれやすいのが近隣とのトラブルです。
例えば、お互いの境界にブロック塀が建っている場合、境界がなければどちらの所有かわかりません。
そのブロックが老朽化して、倒壊のリスクがあったとしても自分たちの所有なのか隣の所有なのかがわからないため、どちらが建て直すかでトラブルになる可能性があります。
また、近隣との境界あたりに設備を設置する場合も、境界があいまいだとどの部分に設置していいので悩んでしまうでしょう。
自分たちの認識と隣地の見解が異なると境界の特定で険悪な関係性になってしまうかもしれません。
境界があいまいなまま不動産を購入する大きなデメリットです。
（2）住宅ローンに不利
先ほど、メリットの面で住宅ローンに有利である点について前述しました。
逆にきちんと境界明示をしていなければ住宅ローンには不利になってしまいます。
購入希望者が減ってしまいますので、売主は売却価格を下げるか、費用をかけて測量した上で売却するといった方法を取らなければいけません。
売主にとっても不利になってしまいます。
土地の境界線を調べる際の注意点
ここからは、土地の境界線を調べる際の注意点について解説します。
（1）筆界と所有権界を確認する
筆界と所有権界をしっかりと確認しておきましょう。
境界線には筆界と所有権界があります。
基本的に双方は一致しておかなければいけません。
しかし、なんらかの原因により一致しないことがありトラブルの要因となってしまいます。
筆界は登記で決定された公法上の境界を指します。
所有権界は民法で定められており、所有者の同意で移動が可能となる私法上の境界です。
まずは、境界の違いをしっかりと認識することから始まります。
境界線を調査する場合は、筆界と所有権界が一致されるかどうかを確認しましょう。
（2）境界線を事前に調べておく
特に所有している土地の売却を検討している場合は、境界線を事前に確認しておくことをオススメします。
測量図がない場合や、測量図あったとしても古い場合などはあまりあてになりません。
なにより境界標がない場合などもありますので、境界標がない場合は、前もって土地家屋調査士に依頼し、境界をしっかりと特定する必要があります。
測量には時間がかかります。
忙しい時期などは数ヶ月の日数を要するケースもありますので不動産の引き渡しが大幅に遅れてしまう、つまり売却代金が入りません。
不動産の売却時には早めに特定しスムーズな引き渡しを心がけましょう。
（3）近隣にも確認してもらう
境界の明示は、自分たちだけではなく隣地の住民にとっても重要な問題です。
境界の確定には隣地住民の同意が必要になりますので、境界を特定する場合は必ず隣地住民に境界を確認してもらわなければいけません。
近隣住民と人間関係がとれていない場合は、土地家屋調査士に隣地住民と立ち会ってもらい境界を特定してもらいましょう。
土地家屋調査士などの専門家が間に入った方が、境界の確認がスムーズにいくケースが多いといえます。
なかには、土地家屋調査士が明示する境界に納得ができずトラブルになるケースもありますが、専門家の見地からわかりやすく説明してくれます。
そのため、問題解決しやすいのでスムーズな境界確定ができるでしょう。
（4）境界標に目印をしておく
境界線には目印をしておきましょう。
境界の表示は、それぞれの場所によって異なり、石やコンクリート、金属などがあります。
境界を特定できたら、境界標を設置し、測量図を作成しておくと、隣地境界に関するトラブルリスクは大幅に減少します。
基本的に境界標は、永続的に使用ができる耐久性の高い境界標にしておくと、長い年月が経過したとしてもそのまま残っていますのでオススメです。
まとめ
土地の境界線について解説しました。
普段はあまり気にしない境界標も、不動産売買や隣地とのトラブルが発生した場合などにおいて効果を発揮します。
特に不動産売買においては、基本的に売主の責任において境界を特定し、物件を引き渡さなければいけません。
境界が明確になっていない土地の売買は近隣とのトラブルリスクが大幅に高まります。
近隣との関係性が悪くなってしまうと、日常生活にも支障をきたしかねません。
前もって、所有する土地の境界については、
- いつの測量図が現存しているのか
- 境界標は全部残っているのか
などを事前に確認しておくことが重要といえるでしょう。
