空き家で無人販売の店舗を経営するメリットと注意点
自分が所有している空き家を持て余し、「このまま放置していていいのだろうか？」「空き家を有効活用して収益を得たい」などと考えている方は多いことでしょう。
そのような方は空き家を改装し、「無人販売店舗」として収益を得る方法を考えてはいかがでしょうか。
無人販売店舗であれば人件費を抑えられ、公的な補助金の交付対象となる可能性もあります。
この記事では、空き家を無人販売店舗として活用するメリットや注意点について解説します。
空き家の有効活用について
所有している空き家があっても「すでに住居があるので住む気はない」「家族も空き家に住みたがらない」という状態なら、別の活用方法を考えてみましょう。
空き家を長年放置すると深刻なトラブルが生じたり、重い税負担に苦しんだりするおそれもあります。
（1）空き家は柔軟に活用できる
空き家に住む予定がない場合、別の目的で活用する方法を検討しましょう。
空き家を自分や家族の収入源にしたいなら、無人販売店舗を開業するのもよい方法です。
無人販売店舗なら人件費を大幅に削減でき、狭いスペースでも出店が可能です。たとえ24時間営業にしても無人販売店舗なら、オーナーは接客に関わる時間を極力軽減できます。
ただし、収益目的で活用する以上、空き家の改装や周辺環境、資金面について十分考慮する必要があるでしょう。
（2）空き家を放置すると重い税負担となるおそれが
空き家を長期間放置すれば、家屋が倒壊したり、害虫・害獣が大量発生したりする事態も想定されます。
また、不審な人物が勝手に住み始める、不審火が発生する等、治安の悪化が懸念されることでしょう。
さらに、地方自治体から「特定空家等」に指定された場合、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、所有者は重いペナルティを受ける可能性があります。
特定空家等とは、放置すると保安上のリスクや衛生上著しく有害となるリスクがあり、周辺地域の景観を損なう空き家が該当します。
特定空家等に指定されると、所有者は次のような重い税負担や罰則を受けるおそれがあるので注意しましょう。
- 特定空家等に指定された後、自治体から改善の「勧告」を受けると、住宅用地特例が解除され、固定資産税額は更地状態とほぼ同等の最大6倍になる
- 勧告後、自治体からの「命令」に違反した場合、最大50万円以下の過料が科せられる
空き家を無人販売店舗として活用する場合のビジネスモデル
空き家を無人販売店舗として活用する場合、主に次の3つのビジネスモデルが考えられます。
- コンビニの無人化
- 販売所の無人化
- 飲食店の無人化
それぞれのビジネスモデルについて説明します。
（1）コンビニの無人化
コンビニは24時間営業でき、中心市街地の他に郊外に出店しても、安定した集客・収入が見込めます。
最近ではコンビニ大手が、駅や学校、病院等を中心に、無人店舗の導入を試験的に実施中です。今後、コンビニの無人店舗化はさらに拡大していくと予想されます。
店員がいなくとも最新の無人決済システムの導入により、利用客が事前登録不要で現金やクレジットカード、スマートフォンの後払いアプリ等、さまざまな決済方法で商品購入が可能です。
空き家を無人決済コンビニにする場合、オーナーや店員による商品の品出し作業等は必要となるものの、レジ業務は無人なので人件費の大幅な削減ができることでしょう。
（2）販売所の無人化
空き家を無人の販売所にするのも良い方法です。
近年ではとくに冷凍餃子の無人販売所が人気となっています。冷凍餃子の無人販売所は、2020〜2023年の3年間で1,400店舗に拡大する等、成長を遂げています。
無人の販売所はコンビニと同様に24時間営業ができ、人件費を抑えながらも安定した販売が可能です。
また、小スペースで営業できる他、初期投資が比較的少ない点もメリットといえるでしょう。
（3）飲食店の無人化
現時点で完全な無人化は難しいものの、注文から決済まで自動化する飲食店の開業が可能です。
空き家を飲食店にしてセルフサービス形式で営業し、利用客への自動案内システムやセルフレジを導入すれば、人件費を大幅に抑えられることでしょう。
もちろん調理や掃除等は、飲食店のオーナーや従業員が行わなければいけません。
また、飲食店ではイレギュラーなケースが発生するため（例：利用客が食器を壊した等）、有人による作業も必要となります。
空き家を無人販売店舗にする4つのメリット
空き家を無人販売店舗として活用するメリットとして主に次の4つがあげられます。
- 人件費を最小限にできる
- 在庫管理が自動化できて収益分析しやすい
- 小さなスペースで出店できて24時間営業も可能
- 公的な補助金を活用できる
それぞれのメリットについて説明します。
（1）人件費を最小限にできる
空き家を無人販売店舗にすれば、人件費を最小限度に抑えられます。
空き家を無人コンビニや無人販売所にすれば、店員を常駐させる必要がなく、給料・福利厚生にかかる費用は発生しません。
運営コストを低く抑えつつ安定した店舗経営が可能となります。
ただし、飲食店の場合は注文から決済まで自動化しても、調理や業務用厨房用品・食器の洗浄等が必要である以上、ある程度の人数の店員を常駐させなければいけません。
（2）在庫管理が自動化できて収益分析しやすい
IoT技術を導入すれば、空き家を無人販売店舗としても、リアルタイムで販売データが得られるので、収益分析を行いやすくなります。
IoTは「Internet of Things」の略称で、いわば「モノのインターネット」を指します。
IoTの対象となるモノにはセンサーやカメラの他、無線通信が搭載されているので、商品の状態・動きを感知しデータの取得が可能です。
IoT技術により在庫管理の自動化ができ、在庫切れを防げる他、どのような商品が利用客に人気となっているかも把握しやすくなるでしょう。
（3）小さなスペースで出店できて24時間営業も可能
とくに無人コンビニや無人販売店の場合、人が常駐するスペースは不要なので、小スペースで営業できます。
24時間営業しても人件費がかからないので、コストは有人の店舗よりも軽減できることでしょう。
その分、提供する商品・サービスへ集中してレイアウトを設計でき、販売価格も抑えれば、常連客に支えられた人気店となる可能性があります。
（4）公的な補助金を活用できる
市町村の地方自治体の中には、空き家（空き店舗）を改修し、無人販売店舗等で新しく事業を行う場合、改修工事費の一部を補助する制度が利用できるところもあります。
各市町村によって制度の内容は異なりますが、対象経費の3分の1〜2分の1くらいで、上限100〜200万円程度の補助となっているのが一般的です。
ただし、空き家で新しく事業を行う場合、無条件で補助金が得られるわけではありません。
主に次のような交付条件を付している場合があります。
- 数か月以上住居に使用していない、賃貸可能な物件にもかかわらず借り手があらわれない
- 空き家の一部または全部を店舗とする
- 通常1日に7時間以上営業、かつ1週間あたり5日以上営業する
その他、商店街・商工会議所へ加入して商店街活性化のための活動に協力する等、地域独自の条件を付しているケースもあるでしょう。
空き家を無人販売店舗にするときの注意点
空き家を無人販売店舗にしたいときは、メリットだけではなく注意点もよく確認しておきましょう。
まず空き家の立地や周辺環境を調査したり、無人販売店舗の開業にかかる費用を算定したりする必要があります。
（1）まずは立地や周辺環境をよく調査しよう
空き家の立地や周辺環境をよく考慮して、どのような無人販売店舗を開業するのか判断しましょう。
たとえば立地や周辺環境によって、次のような無人販売店舗が想定されます。
- 空き家が中心市街地・駅近にある、オフィス街や病院、大学等に近く昼間の集客が見込める：無人コンビニ、セルフサービス形式の飲食店
- 空き家は郊外にあるものの、国道が走り通勤・通学帰りの人も多い：無人コンビニ、無人販売所
ただし、無人販売店舗にする場合、中心市街地であっても郊外であっても盗難のリスクがあります。
また、システムトラブルが発生する可能性についても考慮が必要です。
立地や周辺環境に合わせてどのような無人販売店舗とするかを検討し、立地や周辺環境に関係なく万一の事態へ対応できる措置を講じておく必要があります。
（2）無人販売店舗に必要な費用を確認しよう
無人販売店舗を開業するには、空き家の改修費用はもちろん、適切な設備の導入費用、広告宣伝費等が必要です。
開業時にかかる主な費用の目安は以下のとおりです。
- 店舗改修費（店舗改装費用等）：30～200万円
- 設備導入費（キャッシュレス決済端末、自動販売機、AIカメラ等）：200～500万円
- 防犯設備費（警備会社との契約費用、防犯カメラ、センサー等）：20～50万円
- 什器費（商品の陳列棚等）：5～90万円
- 広告宣伝費（看板製作、チラシ・SNS広告等）：10～30万円
- 諸経費（許認可取得費用、事務手数料等）：10～30万円
所有している空き家であれば、賃貸契約の際に支払う敷金・礼金・保証金はかかりません。
また、運転資金として月額賃料約3〜6か月分の準備も不要です。
ただし、賃料等を除いたとしても275〜900万円程度の費用負担となります。
その全額を自分で賄う必要はないものの、費用全体のうちで、3割程度の自己資金を用意するのが一般的です。
自己資金以外の資金調達を希望する場合は以下の方法を利用できます。
- クラウドファンディングを利用する
- 金融機関や消費者金融から借入する（ビジネスローン）
- 国・地方自治体が設けている公的な融資制度を利用する（日本政策金融公庫等）
無人販売店舗の開業費用をどのように賄うか、自分や家族の経済事情を踏まえ、柔軟に検討しましょう。
まとめ
空き家を無人販売店舗として活用するメリットや注意点について解説しました。
空き家を無人販売店舗にすれば、常連客を獲得し、安定した収益を得られる可能性があります。
ただし、無人販売店舗を開業すると盗難被害のリスクや、システムエラーの発生で利用客とのトラブルが起きる事態も懸念されます。
深刻なトラブルを避けるためには、開業前にIoT設備・防犯設備等を充実させることを検討するとよいでしょう。
