空き家管理で気になる水廻り・定期的な訪問ができない場合のメンテナンス方法は？
空き家の管理において、注意しなければいけない場所の一つに水廻りがあります。
適切なメンテナンスを怠ると、悪臭・赤水・害虫発生などのトラブルが連鎖的に起きる可能性があるので、注意が必要です。
遠方に住んでいて定期訪問が難しい場合は、適切な対策を講じて、リスクを最小限に抑えることが重要です。
この記事では、水廻りの管理が不十分な場合のリスク、基本的なメンテナンス法、定期的な訪問ができない場合の管理方法などについて解説します。
空き家の水廻りの管理が不十分な場合のリスク
空き家の水廻りの管理を怠ってしまうと、どのような悪影響が及ぶ可能性があるのでしょうか。
具体的な事例を交えながら説明します。
（1）錆が出て水が飲めない
空き家状態にしておくと、基本的に通水ができません。
中には水道の閉栓まで行っている人もいますが、空き家とはいえ、水道を閉栓することはおすすめできません。
通水をしない、閉栓して水が出ない状態の場合の悪影響の一つが、台所で蛇口から錆が出ることです。
長期間使用しなかった台所の蛇口から通水した時に赤水が出る場合があります。
これは、給水管や給湯器の配水管といった水が通る部分に使用されている鉄部分が徐々に錆びて、一定期間通水しなかったときに鉄部分から錆が剥がれたために起こる現象です。
特に、長い期間にわたり空き家として放置されていた家や築年数が古い家で起こりやすいです。
赤水が出た場合は、しばらく水を流し続けることで改善されることもありますが、改善しない場合は配管の交換が必要になることもあります。
費用は状況によって異なりますが、大規模な配管工事になると数十万円以上かかるケースもあるため、早めの対処が重要です。
（2）悪臭が充満する
風呂場の排水溝やトイレ、洗濯パン、台所の排水管などは、普段の通水により、下水から悪臭が立ち込めるのを防いでいます。
排水管には、わざと水が溜まる状態にしておき、悪臭を防ぐ役割を果たす封水トラップが付いています。
しかし、長期間に渡り通水を行わなければ、蒸発して封水トラップ上にある水がなくなります。
すると、封水トラップに水が溜まることによって防いでいた下水のにおいが、水がなくなったために上にあがり、悪臭の原因となるのです。
なお、封水の蒸発は一般的に数週間〜数ヶ月程度で起こります。季節や気温によっても異なりますが、夏場は特に蒸発が早いため注意が必要です。
（3）虫が発生する原因になる
しばらく立ち入らなかった空き家に入ると、ゴキブリなどの虫に遭遇することもあります。
虫が発生するのも、通水が行われなかったことによる封水トラップの水切れが原因です。
封水トラップの水が蒸発してなくなってしまうと、悪臭が立ち込めるだけではなく、排水管がカラカラの状態なので、虫もたやすく進入できるようになるのです。
特に、風呂場の排水管とトイレの下水管の封水トラップに水がなくなると虫が侵入しやすくなるため注意が必要です。
一度虫が発生すると、卵を産みつけられて繁殖が進む場合もあります。
害虫駆除の業者に依頼する費用も発生するので、定期的にチェックしましょう。
（4）カビ・湿気による建物の劣化
水廻りの管理不足は、カビの発生にもつながります。
特に風呂場は、水分が残った状態で換気がされないと、タイルの目地やコーキング部分にカビが繁殖しやすくなります。
カビが壁や床材の内部にまで浸透すると、表面を拭き取るだけでは除去できず、専門業者によるクリーニングやコーキングの打ち直しが必要になることがあります。
また、湿気が建物全体に広がると、木材の腐食や構造部分への影響が出る恐れもあるため、換気と乾燥を意識したメンテナンスが欠かせません。
水廻りの管理方法を場所ごとに解説
水廻りの管理が不十分な場合の悪影響について説明しましたが、そのような悪影響を防ぐためには、どのような管理を行う必要があるのでしょうか。
主な水廻りの箇所として、キッチン、風呂場、トイレのメンテナンス方法について詳しく説明します。
（1）キッチンの管理方法
キッチンのメンテナンスの基本は定期的な通水です。
遠方に住んでいる等の事情でこまめに訪問できない場合は、キッチンの排水口にサランラップを貼っておきましょう。
においの発生を防ぎ、虫が上がってくることも防いでくれます。
サランラップは定期的に交換しましょう。
サランラップを交換する際、蛇口をひねって赤水が出ないか確認し、しばらく通水するとよいでしょう。
キッチンの収納部分に、物を置かないことも大切です。
特に排水管や給水管周りに物が散乱していると、管部分に異常があった場合に原因が探りにくくなるおそれがあるからです。
また、キッチンの換気扇も、虫や鳥が侵入する恐れがあるため注意が必要です。
訪問の度に換気扇にスイッチを入れて動作確認を行いましょう。
（2）風呂場の管理方法
風呂場のメンテナンスもキッチンと同様に基本としては定期的な通水が大切です。
最低でも1分以上の通水で、排水管内に水を貯めておく必要があります。
こまめな訪問ができない場合は、排水口に蓋をしておきましょう。
キッチンと同様に、サランラップを用いて排水口を覆ってしまうことも効果的です。
風呂場のメンテンナンスでは、換気も大切なポイントとなります。
風呂部分には水分が溜まっている場合が多く、換気があまりされないとコーキング部分にカビが発生する原因となります。
カビが発生すると掃除の手間や業者の手配なども必要になる場合があるため、換気と通水を重点的に行うことを心がけましょう。
浴槽や床に残った水分は、訪問のたびにしっかり拭き取るかタオルで吸水しておくと、カビの発生をより効果的に抑えることができます。
また、24時間換気機能がある場合は、常時オンにしておくことも有効です。
（3）トイレの管理方法
トイレのメンテナンスにおいて大切なのは定期的な掃除と通水です。
できれば定期的に訪問して、訪問の度に掃除を行い、水を流すとよいでしょう。
普通に使用していると、トイレの中には水が溜まっています。これが悪臭を防いでいますが、長期間水を流さなければ水がなくなり、悪臭が立ち込めてしまいます。
しばらく放置していると、トイレという密閉空間の中では、悪臭が壁にこびりついてしまい、なかなか悪臭がとれないケースもあります。
水廻りにおいては、基本的に通水を行った方が良いので、水を止めるのは得策ではありません。
しかし、トイレなどは、気づかない間にトイレの水がごく少量ですが流れっぱなしになっているケースがあります。
トイレタンク内部の異常により、少量の水がずっと流れていて水道代が非常に高くなることがあるのです。
トイレタンク横に給水管が設置されている場合には、水が開け閉めできるような蛇口が付いています。
訪問の度に水を流し、それ以外はトイレの水を止めておくと漏水のリスクを抑えることが可能です。
（4）洗濯機置き場（洗濯パン）の管理方法
見落とされがちですが、洗濯パン（防水パン）の排水口も封水トラップが存在する箇所です。
洗濯機を撤去した後に空き家になっているケースでは、排水口が完全に露出した状態になるため、悪臭や害虫の侵入経路になりやすいです。
洗濯パンの排水口には必ず蓋またはサランラップをしておきましょう。
また、パン自体に汚れや水垢が蓄積していると、カビの原因になるため、訪問の際に軽く拭き掃除をしておくことをおすすめします。
定期的な訪問ができない場合の管理方法
水廻りのメンテナンスの基本として、通水をこまめに行うことが大切です。
しかし、遠方に住んでいる等の事情により、こまめに訪問できない場合、どうすればよいのでしょうか。
定期的な訪問ができない場合の管理方法について説明します。
（1）空き家管理サービスに依頼
定期的な訪問ができない場合、不動産会社や管理会社などが提供している空き家管理サービスに依頼してメンテナンスを行うことを検討してもよいでしょう。
近年、空き家が増え続けており、遠方でなかなか空き家に出向けないという理由から、空き家が廃墟化してしまうことも少なくなりません。
空き家の管理が物理上難しい人のために、不動産会社が新たなサービスとして提供しているのが空き家管理サービスです。
空き家管理サービスを利用すると、不動産会社の担当者が、1ヶ月に一度程度、定期的に空き家を訪問して換気や通水などのメンテナンスを行います。
また、プロの目線から気づいた点を報告してもらうこともできます。
庭木の除草の手配や修理箇所の手配なども依頼することが可能です。
毎月一定額の費用はかかりますが、遠方に住んでいる場合、メンテナンスのために訪問する交通費を考えると、かえってコストを抑えることができるかもしれません。
空き家に誰かが定期的に訪問することで、様々なリスクを回避することにつながります。
（2）IoT機器・遠隔監視システムの活用
近年では、スマートホーム関連技術の普及により、空き家をリモートで監視・管理するための機器が手頃な価格で手に入るようになっています。
例えば、室内の温湿度センサーや水漏れセンサーをWi-Fiに接続しておけば、スマートフォンで異常を検知することができます。
水漏れを早期に発見できれば、深刻な被害が生じる前に対処できる可能性が高まります。
また、防犯カメラを設置しておくことで、不法侵入や不審者の検知にも役立ちます。
ただし、これらの機器を稼働させるためには電気の契約継続が前提となります。
空き家でも電気を契約したままにしておく場合は、電力会社と最低限の基本料金プランを確認しておくとよいでしょう。
（3）賃貸に出すか売却する
賃貸に出すか、売却して現金化することも一つの選択肢として検討する価値はあるでしょう。
空き家のまま放置した場合、何も利益を産み出さず、維持管理の費用や税金の支払いなどで家計を圧迫してしまう可能性も考えられます。
しかし、空き家の状態にもよりますが、賃貸に出すことができれば、家賃収入を得ることができます。
最近は、ライフスタイルが多様化していて、築年数が古い建物でも古民家風のリノベーションにより住みたい人が見つかる可能性はあります。
ただし、賃貸に出すとなるとリノベーションや、修繕等で一定額の費用を最初に負担しなければいけません。
手元に費用がない場合は、思い切って売却して現金化してしまってはいかがでしょうか。
お金も産み出さず、余計な費用ばかりが出てしまう家は、生産性がない負の不動産という位置付けになってしまいます。
余計な出費を抑えるという意味でも、売却して現金化することも選択肢の一つとして考えてもよいのではないでしょうか。
（4）解体して更地にする
空き家の状態のまま放置していることにより、維持管理費用や修繕費用、定期的な訪問の手間などが発生します。
そのような費用や手間を削減するためには、空き家を解体して、更地にしてしまうことも選択肢の一つとして検討してもよいでしょう。
ただし、更地にしてしまうと、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が増える可能性があります。
そのため、多くの方は空き家状態のまま放置しています。
しかし、平成26年に制定された空き家対策措置法により、特定空き家に指定された場合は固定資産税の特例措置が受けられなくなりました。
特定空家に指定されないためにはメンテナンスが必要となり、そのための労力やコストもかかります。
更地にした場合の固定資産税と、空き家状態のまま保持した場合の維持管理費用や修繕費用を比較してみると更地にした方が得になるケースもあるのです。
まとめ
この記事では、水廻りの管理が不十分な場合のリスク、基本的なメンテナンス法、定期的な訪問ができない場合の管理方法などについて解説しました。
子供の頃からの家族との思い出が詰まった実家を空き家状態のまま所有している場合、心情的に処分しにくいかもしれません。
しかし、空家対策特別措置法が制定されたことにより、所有者にはこれまで以上にしっかりとメンテナンスを行うことが求められます。
国全体が空き家の増加問題に警鐘をならし、対策を講じていますので、空き家を所有していて十分な管理ができない場合は、メンテナンス方法や他の活用方法を早めに検討することが大切です。
空き家管理サービスへの依頼、IoT機器による遠隔監視、賃貸、売却、解体して更地にするなど、いくつかの選択肢があるので、ご自身にとってベストな選択をしましょう。
空き家のまま保有するべきか、賃貸や売却などの方法を検討すべきかお悩みの方は、専門家に相談してみることをおすすめします。
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