底地権とはどのような権利？借地権との関係性も解説
自分の所有ではない土地に建物を建てるときに設定する権利が借地権ですが、借地権とセットで理解しておくべき権利が底地権です。
この記事では、底地権の概要、借地権との関係性、底地権を所有するメリットやデメリットなどについて詳しく解説します。
底地権の概要と借地権との関係性
最初に底地権の内容や借地権との関係性について解説します。
（1）底地権とは
底地権とは、地主が土地を貸出した際に生じる、利用する権利がない所有権のことです。
土地を貸さなければ地主は自由に活用できますが、借地人に貸すと借地権が発生し、地主側には底地権が発生します。
底地権の最大の特徴は、地主が自由に土地を使えない点です。
借地契約がある限り、地主は勝手に土地を売却したり、利用目的を変えたりできません。
つまり、所有していても制約が非常に多い権利といえるでしょう。
そのため、底地権の売却や管理には注意が必要です。
借地人との交渉や適切な契約内容を確認することで、トラブルを防ぎ、円滑な土地活用につなげることができます。
（2）借地権との関係性
底地権と借地権は、ひとつの土地に共存する権利です。
地主が土地を貸すと、借地人には借地権が発生し、地主側には底地権が発生します。
底地権は、土地を所有していても自由に利用できない制約があり、一方の借地権は、地主に対して更新料や建替承諾料を支払う義務があります。
そのため、底地権と借地権は単独では売却しにくく、セットによる売却だと高値がつく傾向にあります。
また、底地の評価には、毎月の地代や更新料の収益性を考慮しなければいけません。
底地権と借地権の関係を正しく理解し、適切に管理することが資産価値を保つポイントとなります。
（3）底地の評価は取引額より高いケースもある
底地は、実際の取引価格よりも評価額が高くなる傾向があります。
通常の不動産であれば、相続税対策として所有を続けたほうが有利ですが、底地の場合は逆です。評価額が高いため、相続発生時の税負担が大きくなるかもしれません。
そのため、相続前に底地を売却して現金化することが有効な相続税対策となります。
相続発生後に売却を検討しても、相続税額をカバーできるとは限らず、売却が難航するケースも考えられるでしょう。
底地の適正な評価を把握し、早めの売却を検討することで相続税負担を軽減できる可能性があります。
底地を所有するメリット
ここからは底地を所有する場合のメリットについて説明します。
（1）収入が得られる
底地を所有する最大のメリットは、借地人から定期的に地代収入を得られる点です。
底地はすでに借地権が設定されている土地のため、新たに賃借人を探す必要がなく、安定した収益源となります。
さらに、契約内容によっては借地契約の更新時に更新料や、建物の増改築時には承諾料を受け取ることも可能です。
こうした収入が積み重なることで、底地は長期的な資産運用が可能な魅力な資産のひとつとなります。
ただし、借地人との関係や契約内容を適切に管理することが重要です。
（2）空室を心配しなくていい
不動産投資において空室リスクは大きな懸念ですが、底地を所有する場合、このリスクはありません。
普通借地権は最低30年以上の契約となるため、借地人がすぐに退去することはなく、安定した地代収入を得られます。
万が一、借地契約が解除された場合でも、土地は自由に活用可能です。
自分で建物を建てる、売却する、駐車場として貸し出すなど、多様な選択肢があります。
さらに、借地人のいる状態よりも、更地のほうが高値で売却できる可能性があるため、契約解除がむしろプラスに働くかもしれません。
このように、底地は長期的な収益性と資産価値の高さを兼ね備えた投資対象といえるでしょう。
（3）手間があまりかからない
底地を所有するメリットのひとつは、管理の手間がほとんどかからないことです。
建物を所有していないため、修理や共用部の維持管理が不要であり、不動産運用の負担が軽減されます。
また、ランニングコストも低く、発生するのは主に固定資産税や都市計画税のみです。
しかし、これらの費用は地代収入で補えるケースが多いため、実質的な維持費の負担は少なくなります。
賃貸物件のように空室リスクや管理の手間を気にする必要がなく、安定した収益を確保できるのが底地の大きな魅力です。
長期的な資産運用に適した不動産といえるでしょう。
（4）地代の滞納が起こりにくい
地代の滞納リスクが低いこともメリットとして挙げられます。
借地人は土地を利用する権利を持つ一方で、地代を支払う義務があります。
万が一、地代が滞納された場合でも、これは借地契約解除の正当な理由となるため、地主側に有利に働くでしょう。
さらに、契約が解除されれば土地を自由に活用できるため、売却や再賃貸によってより高い収益を得ることも可能です。
ただし、借地契約の解除には法的な手続きと時間を要するため、慎重な対応が求められます。
安定した収益を確保しながら、万が一の際にもリスクが少ないのが底地投資の魅力といえるでしょう。
底地を所有するデメリット
次に底地を所有するデメリットについて説明します。
（1）長期間の賃貸になると割安の賃貸料になることがある
底地を所有する際のデメリットとして、長期間の賃貸契約により地代が割安になる点が挙げられます。
一般的に、底地の収益は地代収入のみであり、利回りは2～3％程度と低めに設定されることが多いです。
さらに、古くから続く借地契約では、周辺相場よりも低い地代が設定されているケースもあります。
そのため、通常の賃貸経営のように家賃収入を増やして大きな利益を得ることは難しいでしょう。
底地を所有する際は、収益性をよく検討し、契約内容の見直しや地代の適正化について借地人と交渉することが重要です。
（2）土地の使用はほとんどできない
底地は、所有していても自由に使用できない点が大きなデメリットです。
通常の普通借地権では、契約期間が終了しても、借地人の権利が強く、正当な事由がない限り契約解除は難しいとされています。
また、建物が存続する限り契約が半永久的に更新されるため、地主が自分で住む、子どもに譲る、立ち退きを求めて更地として売却するといった選択肢も制限されるでしょう。
近年では、定期借地権という一定期間で契約が終了する制度もありますが、通常の底地では土地の使用権は借地人にあるため、所有していても活用できない点に注意が必要です。
（3）地代が安い
底地の収益源は基本的に地代のみですが、一般的な賃貸物件と比べると収入はかなり低いのが現実です。
また、地代の値上げには借地人の合意が必要であり、簡単には増額できません。
そのため、不動産投資としての収益性はあまり高くありません。
地代収入のみで大きな利益を得るのは難しく、長期的な資産価値の低さも考慮した上で底地を所有する必要があります。
（4）相続税が高いケースもある
前述したように、底地は相続時に高額な相続税が発生する可能性があります。
不動産の評価額は通常、市場価格よりも低くなりますが、底地の場合は評価額が実際の取引価格よりも高くなることが多いのが特徴です。
相続後に売却しても、売却額が相続税額を下回るケースもあります。
さらに、底地は借地人以外の第三者へ売却するのが難しく、売却先の選択肢が限られるため、スムーズな換金が困難です。
不動産会社による買取り価格は更地価格の10〜20％程度にとどまることが多いため、相続税対策としては生前に売却して現金化するのが有効といえるでしょう。
底地を売却する方法とは
ここからは、底地を売却する方法について解説します。
（1）土地の借主に売却する
底地の売却方法のひとつに、借地人への売却があります。
借地人は底地を購入することで完全所有権を取得でき、地代の支払いが不要になり、土地を自由に活用できるようになります。
このため、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いでしょう。
ただし、この方法には借地人の購入意欲や資金力が必要です。
さらに、地主と借地人の関係が良好でなければ交渉が難航することもあります。
そのため、事前に借地人の意向を確認し、スムーズな売却が可能か慎重に判断することが大切です。
（2）所有権を得たのちに売却する
底地を高く売却する方法のひとつに、借地権を解消し、完全所有権にしてから売却する手段があります。
借地権や地上権が外れることで土地の利用制限がなくなり、より多くの買い手に相場価格で売却できるのがメリットです。
具体的な方法として、借地人と土地の一部を等価交換し、双方が完全所有権を持つ形にする方法があります。
ただし、この方法には借地人の同意が必要であり、建物が建っている部分は分割できないため、一定の広さがある底地でないと実現は困難です。
（3）不動産会社に売却する
底地を売却する方法のひとつが、専門の不動産会社に買取りを依頼することです。
この方法なら、借地人との交渉が不要で、迅速に現金化できる可能性があります。
不動産買取り会社は、居住目的ではなく底地を有効活用する視点で購入するため、取引がスムーズに進む可能性が高いです。
また、借地人と交渉するノウハウも持っており、後のトラブルも回避しやすくなります。
早期売却を希望する場合は、不動産買取りサービスの利用が有効な選択肢となるでしょう。
（4）借地と一緒に売却する
底地を売却する方法のひとつに、借地と一緒に売却する方法があります。
これは、土地所有者と借地人が協力し、土地と建物をセットで市場に出す手法です。
単独の底地は買い手が限られますが、建物とセットなら購入希望者が増え、相場で売却できる可能性が高くなります。
ただし、借地人にも売却の意思が必要で、タイミングが合わなければ実現できません。
また、売却代金の分配についても話し合う必要があり、地主と借地人の良好な関係が前提となる点に注意しましょう。
まとめ
底地権の内容や底地を所有するメリットやデメリットなどについて解説しました。
底地権は、通常の所有権より取り扱いが難しいため、売却や購入などにおいて慎重に判断する必要があります。
メリットもありますが、土地を自由に使えないといったデメリットも大きいため、注意が必要です。
売却や購入などを検討する場合は、実績のある不動産会社に相談し、慎重に判断しましょう。
