両親の他界後に実家が空き家になる場合の管理方法と検討事項を解説
家族を持ったり、実家とは違う都道府県で生活しなければいけなくなったりすると、実家とは離れたところで生活を送ることになります。
実家とは離れた場所に生活の拠点を持っている場合に、気になるのが、両親が他界した後の実家についてどう処分するかという点です。
自分たちは別の拠点に生活を構えているので、実家に住むことができないとなると、両親が他界した後の実家はどのようになってしまうのでしょうか。
また、どのような対処方法があるのでしょうか？
この記事では、両親が他界してしまって誰も住まなくなってしまった実家の管理方法などについて解説します。
両親の他界後、実家に関して行うべきこと
両親が他界してしまった後、なにもせずに実家を放置してしまっていることはありませんか？
まず、空き家となった実家をどのように利用するかについて考える前に、やらなければいけないことがいくつかあります。
まずは、両親が他界してしまった後に実家について行わなければいけないことを解説します。
（1）相続の決定
まずやるべきことは、実家の相続者を決定することです。
あなただけが相続者ならばあなたが実家を相続すればいいので比較的簡単に進めることができます。
しかし、兄弟と一緒に所有者となってしまった場合には、実家をどう処分するかについて兄弟の合意が必要です。
不動産を相続する場合は、できるだけ単独で所有できるような状態にしておきましょう。
不動産の相続はあなた、預貯金などの現金は兄弟といった風に分けておくと、後々のトラブルが起きにくいのです。
実家を一人が相続できると、処分の方法についても自分の意思のみで行えるので、対処方法が自由に選択できるといえるでしょう。
（2）登記の書き換え
相続が決定すると次に行うのが登記の書き換えです。
現在の所有者であることの証明として所有権をだれが持っているのかを登記簿に明記しなければいけません。
きちんと名義変更を行い登記簿に所有権を明示しなければ、さまざまな面で実家の管理に対して不具合が生じます。
登記の書き換えは、自分でもできるのですが、書類の準備や法務局への提出が面倒なので、司法書士に依頼し登記の書き換えを行うのが一般的です。
司法書士に依頼した場合、主にかかる費用の内訳としては、
- 登録免許税
- 書類の収集費用
- 司法書士報酬
となります。
登録免許税に関しては、どの司法書士に依頼しても一律ですが、報酬は司法書士によって異なります。
また先祖代々住んでいるような実家となると、両親が名義人になっていない、または自宅の登記がなされていないなど、手続きが難航する場合があります。
前もって実家の登記名義人が誰であるかを確認しておいた方がいいでしょう。
（3）境界の確定
境界の確定も、できることならやっておきたいです。
登記簿上には、所有している不動産の広さが明記されていますが、実際に測量すると登記簿上とは異なる広さになっている場合がほとんどです。
特に、気になるのが近隣との境界でしょう。
一般的に測量し、境界を確定する場合において、隣の住人との同意が必要になります。
この同意が簡単にとれれば境界の確定が比較的スムーズですが、場合によってはうまく同意が取れずトラブルに発展する場合があります。
境界の特定も早めにやっておかなければ、実家の処分に対してスムーズに動けなくなりますので、実家の所有権を確定する際に一緒に行うことをおすすめします。
空き家となった実家に誰も住まない場合の対処方法は？
まずは、上記の対応をきちんと行ったうえで対処方法にうつります。
誰も住まなくなった実家に関する対処方法で考えられるのは大きく４つに分類可能です。
ここからは、空き家となった実家における対処方法について解説します。
（1）管理する
まずは、空き家のままにしておき、管理していくという方法です。
先祖代々の土地だし思い出のある実家を手放したくない場合などは、空き家のまま管理しようと考える人が多いでしょう。
しかし、実家は所有しているだけで毎年固定資産税などの税金がかかるといった点や、維持管理に関わる修繕費用といった負担がかかってくることを把握しておく必要があります。
また、時々は実家に出向き状態を確認しておく必要がありますが、あなたが遠方に住んでいてなかなか出向けない場合は、管理に関して大きな手間がかかる点もデメリットです。
（2）別荘として活用する
お盆や正月など、まとまった休みが取れるときに出向き、別荘として利用する方法もあります。
実家が避暑地にある、海の近くにあり夏場などは海水浴やサーフィンが楽しめる、といった場合に活用できます。
管理すると同じように固定資産税や、維持管理費などはかかります。
しかし目的もなくただ管理しておくよりは、実家を所有していることに対して意味を感じることになるでしょう。
詳しくは、参考記事：田舎の実家を別荘として活用する場合の注意点・メリットとデメリットも解説をご参照ください。
（3）売却する
税金の支出や維持管理費用の負担、定期的に実家に出向くのが困難だという人は、売却という方法もあります。
前述した、両親が他界後に空き家となった実家に対して行うことで、登記簿の書き換えや境界の確定について前述しました。
これらは、売買においては必ず行っておかなければいけません。
登記の書き換えや境界の確定を怠ったまま売却を行おうとすると、実際に買い手が見つかったとしてもスムーズに話が進まなくなることがあります。
売却してしまうと、現金化できる点や今後コストがかからなくなるといったメリットがあるので、保有することに対してこだわりがない場合は効果的な方法といえるでしょう。
（4）賃貸に出す
実家は保有しておきたいが、コスト面や管理のために出向くのが難しいといった人が選択する方法として賃貸に出すといった方法も効果があります。
賃貸に出すことで、家賃収入を得ることができますので、税金関係の支出に対してカバーすることが可能です。
また、維持管理面においても入居者がいますので、不具合があった場合にはオーナーであるあなたに連絡が届きます。
出向くことなしに実家の状態を把握することが可能です。
注意点は、設備の修繕や維持管理費用が空き家状態よりも高額になる点や、本当に借り手がいるエリアや実家の状態が良くなければ借り手がいない点でしょう。
しかし、家賃収入が得られて維持ができるという点では非常に有効な手法といえます。
両親の他界後に実家が空き家になる場合の管理方法
空き家になった実家に関する対処方法として上記４点を解説しましたが、この中において管理するという方法については２つのパターンが考えられます。
ここからは管理について方法を解説しましょう。
（1）自分で管理
実家が遠方ではなく近くにある場合に関しては、自分で管理することも可能です。
ちょっと、実家に出向いて気になる点をチェックできます。
近くに住んでいても遠方に住んでいても税金関係のコストに違いはありませんが、遠方にいる場合のわざわざ出向く労力がかかりません。
別荘まではなくても気分転換に、ちょっと泊まるなどのリラックスできる場所として利用することも可能です。
（2）空き家管理サービスを利用する
あなたが遠方に住んでおり、なかなか出向けないが実家は保有しておきたいという場合には空き家管理サービスを利用してみてはいかがでしょうか?
近年、空き家問題が社会問題として取り上げられる中で、不動産管理会社などが新たに提供しているサービスが空き家管理サービスです。
一定の期間に依頼された空き家を訪問し、不具合があった個所や状況の報告を依頼主に行います。
費用は、各社によって様々ですが、１万円前後で行っている会社が多いようです。
遠方から出向く時間がない、出向く費用が多額になるといった場合には空き家管理サービスの利用をおすすめします。
実家を賃貸に出す方法
空き家を賃貸に出すといってもどこに依頼していいのかわからないといった声も多く聞きます。
賃貸に出す場合には不動産会社に依頼して借り手を見つけてもらう方法が一般的でしょう。
しかし、不動産会社に依頼する場合の選び方として地場の不動産会社に依頼したほうがいいのか大手の不動産会社に依頼した方がいいのかが悩みどころです。
ここからは、賃貸に出す場合の方法について解説します。
（1）地場の不動産会社に依頼
あまり会社の規模は大きくありませんが地場の不動産会社に依頼する方法が考えられます。
小回りが利き、非常に細やかなサービスが期待できますが、大手と比較すると募集などの手段が少なくなかなか入居が決まらないといった懸念があるかもしれません。
しかし、その地域に対しては抜群の強さを持っていることも多く、地域ならではの情報などで借り手も見つけるケースもあります。
（2）大手の不動産会社に依頼
大手不動産に依頼することの魅力は、圧倒的な実績と企業規模による信用感です。
また、募集の手段も多岐にわたっており、インターネット募集に関しても複数のサイトに登録するなど、集客に期待が持てます。
反面、多くいる顧客の一人だと感じることが多く、どの顧客にも一定の対応になってしまうかもしれないといった心配があるかもしれません。
（3）それぞれのメリットデメリットを比較する
地場の不動産会社がいいのか大手の不動産会社がいいのかは一概には言えません。
どちらに依頼するにしてもメリットやデメリットはありますので、自分なりに分析し、判断する必要があります。
あなたにとって、最もメリットがあると感じられるのはどちらのタイプなのかを分析し選択しましょう。
実家を高く売却する方法
実家を売却すると決めたらせっかくならば高く売却したいですよね。
ここからは、高く売却する方法やコストがかからない方法などについて解説します。
（1）高く売るために不動産査定一括サイトを利用する
一般的に不動産を売却する場合、不動産会社に査定依頼し、売却金額を決定します。
しかし、一社だけに依頼してしまうとその金額が実際に妥当なのかどうかが非常にわかりにくいです。
そのため、複数社に依頼して査定する方がいいのですが、そんなに手間をかけられないといった人におすすめなのが、不動産一括査定サービスです。
インターネット上で必要な情報を入力すると複数社が査定し、査定金額を提示してくれます。
わざわざ、不動産会社に出向く必要がなく複数社から査定できますので、非常に効率的な方法です。
最も査定を高く出した会社を選択してもいいですし、自分に合ったサービスを提供していると思った会社を選択しても構いません。
特に、遠方に実家を所有している場合においてはわざわざ不動産会社に出向く必要がないので効果を発揮するでしょう。
（2）特別控除が利用できる期間内に売却する
不動産を売却する場合の注意点として売却における税金が挙げられます。
不動産を売却などで譲渡する場合、譲渡税がかかります。
売却益からかかった経費を差し引いた金額に、一定の税率をかけて譲渡税が算出できます。
しかし、相続して一定期間は3,000万円の特別控除が利用可能です。
売却益から経費を差し引いた金額からさらに3,000万円が引けるので譲渡税の費用減額に大きなメリットがあるのです。
しかし、相続した年の3年以内に売却しなければ特別控除は利用できませんので、3年以内に売却することをおすすめします。
（3）いっそのこと更地にして売却する
空き家となった実家の築年数が経過して、次に住居として利用しにくいと思ったらいっそのこと実家を解体、更地にすることで実家があるときよりも高く売却することが可能です。
次に家を建てる目的で購入しようと考えている人が購入者だった場合には、解体費用がネックとなってしまう場合があります。
この場合は、更地にしておくことで売却しやすくなる点や、解体費用を安く上げられるならば解体費用以上を価格に上乗せして売却することも可能です。
ただし、更地にして長期間売却ができなくなってしまうと、実家があるときの固定資産税と比較して3倍から6倍に跳ね上がりますので注意しておきましょう。
まとめ
このように空き家となった実家にはさまざまな対処方法がありますのであなたにあった対処方法を選択しましょう。
最もいけないのが、空き家のまま放置しておくことです。
自分のベストの方法がわからなければ、不動産会社や税理士などに相談してみるのも有効な方法です。
残された実家を有効的に活用するためにも、上記の方法を検討してはいかがでしょうか？
