空き家を相続した場合の注意点・相続後の管理方法は？
空き家を相続してしまった場合、どのような対策が必要なのでしょうか？
自分たちが生活エリアとしているところとは、遠く離れた場所にある空き家を相続してしまう可能性も考えられます。
自分たちが住む場合や、売却を行った場合は特に管理に悩まされることはありません。
しかし、管理に困るような場所にある空き家を相続した場合、どのような悩みが起こるのでしょうか？
また、管理以外の空き家の運用方法にはどのようなものがあるのでしょうか？
ここからは相続した空き家について解説します。
空き家を相続したときに知っておきたい所有者の悩みとは？
空き家を管理できず、放置された状況になっているケースが年々増えています。
空き家を保有するケースで多いのが相続による空き家の取得です。
例えば、両親が亡くなった後の実家を相続した。
親類の空き家を相続人が自分しかおらず相続したといったケースが挙げられます。
いったん所有してしまうと、空き家とはいえ適切な管理を行わなければいけません。
では、相続によって得た空き家に対し、所有者はどのような悩みを抱えるのでしょうか？
空き家を持っている所有者の悩みについて解説します。
（1） 維持にお金がかかる
空き家とはいえ、維持の費用がかかります。
土地や建物といった不動産を所有している場合に必ずかかってくる固定資産税や都市計画税。各地方自治体より毎年請求される費用です。
住宅が建っているので、土地も宅地扱いとなり、固定資産税は軽減措置により安い金額にはなっています。
しかし、できれば使わない空き家に対しての費用は極力抑えたいものです。
また、空き家状態であるからこそ建物の劣化が進み、修繕などの費用も考える必要があるでしょう。
これらの税金や維持管理費に対して費用がかかる点が所有者の悩みといえます。
（2） 処分に手間がかかる
実際に、空き家として活用しないからといって、解体しようと考えたとしても費用面が非常に心配です。
相続しても何も利用できないような空き家であれば、解体費用などの処分費用にお金がかかってしまいます。
しかも、以前と比較すると、解体の費用も金額がどんどん上がっているのです。
リサイクル法が制定されて解体のやり方も、少し複雑になってしまうので、金額が上がっています。
このように、処分しようとしても処分費用がかかってしまう点も、空き家所有者の悩みといえるでしょう。
（3） 空き家だと火災保険に加入できない？
空き家だと今まで加入していた火災保険に加入できない場合があります。
居住している家の場合は、火災保険に加入するときは専用住宅物件として加入できます。
しかし、空き家の場合は、一般物件として加入しなければいけません。
一般物件とは店舗や事務所などで加入する火災保険となります。
専用住宅物件で加入する火災保険よりも金額が高くなってしまうのです。
この火災保険に加入していなければ空き家の状態では火災保険に加入することができません。
しかも保険会社によっては空き家自体の火災保険は、一般物件扱いでも加入ができない場合があります。
空き家の場合火災保険に加入できなければ、万が一火災が起こった場合に全く担保するものがありません。
非常に大きな賠償責任を負うことになりますので、火災保険に加入できないことも大きなリスクとなるでしょう。
（4） 特定空き家に認定される恐れがある
空き家がどんどん増えており、空き家に関する問題を放置できなくなっています。
そこで成立した法律が空き家対策特別措置法です。
全く管理されていない空き家を行政から特定空き家と指定されてしまうと、さまざまな指導を受けることになってしまいます。
特定空き家に指定されてしまうことも大きな悩みといえるでしょう。
相続した空き家を適切に管理しないとどうなる
相続した空き家を適切に管理ができない場合、どのようなリスクが考えられるのでしょうか？
ここからは空き家対策特別措置法による空き家の対処について解説します。
（1） 特定空き家に認定されてしまう
前述しましたが、空き家対策特別措置法により管理されていない空き家とみなされてしまうと特定空き家に認定されてしまいます。
すると行政から、さまざまな罰則を受ける可能性が出てくるでしょう。
平成26年に成立した空き家対策特別措置法により空き家の管理に対する行政の対応が求められるようになりました。
特定空き家も行政対応の一環といえます。
（2） 固定資産税が6倍になるかも？
段階を踏みますが、いくつかの段階を経ても空き家の管理に改善が見られない場合、固定資産税の軽減措置を受けることができなくなります。
建物を所有している場合、建物が建っている土地の固定資産税は軽減措置を受けており、通常の固定資産税額の1/3から1/6に軽減されているのです。
しかし、この軽減措置を受けることができないとなると、固定資産税額は一気に3倍から6倍に上がってしまうことになります。
空き家を所有していることのメリットが全くなくなってしまうといえるでしょう。
（3） 改善されないと罰金刑を受ける
固定資産税の軽減措置から外れてしまい、さらなる段階の改善要求を受けても改善しなかった場合は、罰金刑に処せられてしまいます。
50万円以下の罰金刑を受けなければいけません。
固定資産税の軽減措置から外れた上に罰金刑となりますので、所有者には大きな負担になるといえるでしょう。
（4） 行政に解体されてしまう
最終的に空き家の管理が全く不十分で、放置していると非常に危険だと行政が判断した場合、行政代執行による解体措置を受けることになります。
解体の費用は、解体後所有者に請求されることになり、支払わない場合は、土地の差し押さえといった措置を受けることになるでしょう。
行政が対応するからといって費用を払わなくていいというわけではありません。
もしかすると自分で解体の手配をした方が安かったといった可能性も考えられます。
最終的には、相続した空き家が無くなってしまうことになるでしょう。
空き家は必ず相続するの？相続方法について
空き家を所有することに関する悩みについて解説しました。
空き家とはいえ所有者の責任は大きく、管理できない空き家であるならば、手放すことも考えなければいけません。
空き家は相続により所有することが多いと前述しました。
しかし、相続の方法によっては管理できない空き家の場合、相続しなくてもいいかもしれません、
そもそも相続にはどのような方法があるのでしょうか？
ここからは、相続方法について解説します。
（1） 一般的には単純承認
最も多い相続方法は、単純承認といわれる相続方法です。相続に関する原則通りに相続を行うことを指します。
相続人は、相続した財産に対して一切の権利と義務を承継することになるのです。
相続方法を選択しなかった場合、被相続人が亡くなって3か月を経過してしまうと単純承認を選択したことになります。
空き家に関して相続する権利があり、そのまま放置していると自動的に相続したことになりますので、しっかりと理解しておきましょう。
（2） 相続したくないなら相続放棄
財産として残された空き家を所有したくない場合、相続を放棄することができます。
空き家の管理に自信がなく運用もできないような場所にある場合、いっそのこと相続財産を放棄する方法のことです。
しかし注意が必要な点は、もしその他に相続する財産があったとしてもそのすべての財産に対して相続を放棄するということになります。
また、被相続人が亡くなった後に3か月経過しており、なんら相続の手続きを行っていないと、単純承認したことになり、相続放棄を受けることはできません。
こちらも大切なポイントです。
（3） 財産が良く分からない場合は限定承認
相続人が遺産を相続する場合、財産だけではなく負債も併せて相続することになります。
しかし、限定承認といった相続の方法をとることにより負債が多くなる相続を行うことを阻止することが可能です。
あまり利用はされていませんが、負債が多いと考えられる相続の場合は利用したい方法の一つといえるでしょう。
相続した空き家をどうするか？効果的な方法とは
相続した空き家に関する悩みは非常に多く、相続後も管理するといった方法のほかにもいくつかの手段をとることが可能です。
では、実際にどのような手段があるのでしょうか。
自らが管理する方法も含めた活用方法について解説します。
（1） 売却する
とても空き家の管理ができない場合は、いっそのこと売却してはいかがでしょうか？
相続して3年以内に売却することにより、譲渡税の控除を受けることができます。
相続後3年以内に売却すると3,000万円の特別控除を受けることができますので譲渡税を大幅に減額、若しくは支払わなくて済む可能性も高くなるでしょう。
売却すれば今後管理に悩まされることもありませんので、空き家を相続した場合、有効な選択肢の一つといえるでしょう。
（2） 維持管理する
例えば、相続した空き家が先祖代々守られている土地などであればなかなか手放すことは難しいかもしれません。
そうなると、維持管理しながら土地と空き家を守っていく必要があるでしょう。
その場合は、定期的な訪問や、業者に依頼して維持管理し続ける必要があります。
自分で管理することが難しい場合は、不動産会社のサービスである空き家管理サービスなども有効な手段です。
月に一度程度不動産会社の管理担当者が訪問し、空き家の換気や修繕個所のチェックを行います。
月に1万円程度で管理しますので、わざわざ訪問することができない場合は空き家管理サービスに依頼するのもいいでしょう。
（3） 賃貸する
賃貸の需要がある場所ならば賃貸として貸し出す方法も有効です。
古くなった空き家は借り手がいないと思われがちですが、近年、古い空き家を古民家風に改装し住んでいるケースも増えています。
また、需要があれば古民家風カフェとして利用することもできるでしょう。
内装は特に扱うことなく現状のまま引き渡し、借主の思うように改装してもらうことで余計な費用支出を抑えることも可能です。
このような層を見込み、古民家風として賃貸してはいかがでしょうか？
(4) 更地で運用する
要は空き家があるから管理に苦慮するわけですので、解体し更地としても運用を考えるのも効果的な方法です。
例えば解体し、更地にして駐車場として運用する。更地にして土地貸しするといった方法が考えられるでしょう。
土地の固定資産税は上がってしまいますが、収益が上がる土地になりますので、固定資産税以上の収益を上げる可能性もあります。
まとめ
空き家を相続すると、今後の管理をどうするかといった点を一番に考えなければいけません。
空き家を所有すると費用面や管理面でさまざまな悩みを抱えることになるでしょう。
しっかりと相続した後の管理方法や運用方法を考えておく必要があります。
また相続にはいくつかの方法がありますので、空き家を相続したくない場合は相続放棄などの手法も効果的といえます。
空き家は、自らが管理する方法のほかにもさまざまな活用方法がありますのでこの記事を参考にしてもらえると幸いです。
