寒冷地の空き家の凍結防止対策・凍結によるリスクを回避する方法は？
空き家の状態を放置しているとさまざまなトラブルが想定されますが、トラブルのひとつに凍結による被害が挙げられます。
特に寒冷地などの空き家の場合、凍結被害の可能性が非常に高くなってしまいます。
では、凍結した場合考えられる被害はどのようなものがあるのでしょうか？
また、被害事例や対策にはどのようなものがあるのでしょうか？
この記事では空き家における凍結について解説します。
空き家の凍結防止対策を怠るとどうなるの？
まずは空き家に対して凍結の対策を怠ってしまうとどのような被害が起こるのかといった点について解説します。
（1）水道管が凍結し、水が出なくなる
もっとも起こりうるトラブルとして挙げられるのが、水道管が凍結し水が出なくなるというトラブルです。
空き家の場合はそう心配することではないですが、実際に居住している場合、水道管の凍結が数日にも及び、水道が使えないといったケースも考えられます。
全く水が出なくなってしまいますので、居住者にとっては大きなデメリットです。
また、空き家においても凍結を放置しておくと給水管などにダメージを与えてしまい、劣化を早める要因ともなるでしょう。
空き家だから凍結は関係ないと凍結対策を怠っていると、のちのち大きな費用が発生する場合も考えられます。
空き家とはいえしっかりと凍結防止の対策を行っておく必要があるのです。
（2）水道メーターなどが割れるケースがある
凍結により考えられる被害として水道メーターが割れてしまうことも考えられます。
気温差に水道メーターのガラスカバーが耐えきれず破損してしまうのです。
この場合は、凍結が解消した後も気づかれずに経過していくことがよくあります。
では、この水道メーターが破損してしまうとどのようなトラブルが発生するのでしょうか？
計器がきちんと測定できなくなってしまい、きちんと使用した水道料が請求されないといった被害が考えられます。
特に空き家の場合は、ほとんど在宅している機会がないわけですから、水道メーターが破損していても気づかずに、多額の水道料が請求されるかもしれません。
水道メーターは、ケースにもよりますが、空き家の所有者が保有しているケースが多いので、水道メーターの不具合も自分で修繕しなければいけません。
これも凍結防止対策を怠った場合のトラブルとして挙げられます。
（3）水道管が破裂してしまう
もっとも大きな被害が起こりえる可能性が高いのが、水道管が破裂してしまうケースです。
凍結により凍った水が膨張し、水道管を破裂させてしまいます。
水道管が破裂してしまうと大きな被害が起こり、水道の漏水や水道管が断裂してしまうと、家庭に水が供給されなくなることも起こりうるのです。
水道管は、地中に埋設されていることもあります。
水道管の修繕となると破裂したところが地中ではなくても、地中の水道管も移動する必要があり、そうなると大きな修理金額が発生してしまうでしょう。
水道管凍結の被害において、大きな修繕費用がかかると思われるトラブルです。
これは、空き家でも人が住んでいても変わらず起こりうる可能性があるといえるでしょう。
空き家の凍結防止を怠った被害額は？
先ほど、凍結防止を怠ってしまった場合に考えられるトラブルをいくつか挙げました。
実際に起こったトラブルにはどのような事例があるのかが気になるところです。
ここからは、実際に起こってしまったトラブルと被害額がどの程度出たのかといった点について解説します。
（1）マンション空き室の事故事例
マンションの空き家における事故例には以下のケースがあります。
2階建て木造物件における２階部分の１部屋で入居者が長期不在により凍結防止対策ができず水道管凍結した事例です。
凍結が原因で水道管が破裂しました。
階下への水漏れが発生し、木造物件６室中４室に漏水被害が生じ、家電や家具も損害を被ってしまったのです。
被害総額は約1,000万円でした。
（2）排水管破裂の事故事例
鉄筋コンクリート造マンションの空き家においてトイレの水道管が凍結し破裂した事例です。
しばらくは鉄筋コンクリート造のため、破裂した水道管から漏れた水は徐々に浸水し、室内に水がたまった状態となりました。
たまった水は一部クラック部分より長時間にわたり漏水し、複数階下の部屋にある家具や家電に被害が及んでしまいます。
コンクリート内にしみ込んだ水が全て排出するまでに数日間を要したため、階下入居者の一時避難や、家具などへの損害も大きなものとなりました。
結局、水道管の修理代や被害損害金は2,000万円を越える被害となり、復旧日数も数日間を要したという事例です。
（3）テナント消火栓の事故事例
空き家となっているテナントに消火栓が設置している場合があります。
これも、空き家のため凍結対策を怠ってしまい、消火栓内が凍結。
凍結により消火栓が破裂したことで水が噴き出て、上階の住居まで水が噴き上がった事例です。
結局、複数階に水が噴き上がり、多くの住居の家電や家具に被害。
結局被害総額は3,000万円程度にもなったという事例です。
（4）対処間違いでの事故事例
これもよくある事例なのですが、木造マンションの空き家で凍結防止対策を怠っていたために水道管が凍結しました。
このとき、管理会社から所有者へ連絡があり、凍結対応のため所有者が現場で凍結を解消しようと熱湯をかけてしまったのです。
凍結した水道管に熱湯をかけてしまうと急激な温度変化によって水道管が割れてしまう場合があり、今回も水道管が割れてしまいました。
凍結しているので水が噴き出すことはありませんでしたが、水道管の交換に200万円程度の被害が発生した事例です。
空き家の凍結防止 対策は？
上記で被害事例を4事例程挙げましたが、凍結防止対策を怠ってしまうと大きな被害になってしまうことが分かります。
では、凍結防止にはどのような対策を行えばいいのでしょうか？
凍結を防止する方法について解説します。
（1）確実に水を抜いておく
必ず行うことは水抜きです。
基本的に、全く水を流さない夜間に水道管は凍結することが多いといえます。
ではどのように水抜きは行えばいいのでしょうか？
水道の蛇口は開けっ放しにしておき、大元の水道栓を閉栓します。
すると、大元の水道栓から蛇口までの水は全て排出されますので、蛇口以降の水道管には全く水が残りません。
水道管に水が無くなると、当然ですが凍結はしませんのでこのような方法で凍結対策を行います。
特に寒冷地に空き家がある場合は、定期的に水抜きを行う必要があるでしょう。
（2）夜間少し蛇口を開けておく
逆に、水を常に出しておく方法も効果的です。
夜間に少しだけ水を流しっぱなしにしておくことで、常に水が流れていますので凍結しにくくなります。
どうしても大元の水道栓を閉めることができず、水抜きができない場合などに用いられる凍結防止対策です
ネックは水道料がかかってしまうことです。
しかし、凍結して水道管が破裂してしまうと被害は非常に大きいものになりますので、夜間に少量の水を流しておく方法も効果的な方法といえるでしょう。
（3）トイレの水抜きも欠かさずに
凍結防止対策は、キッチンの蛇口だけではありません。
基本的には水が出るところ全てにおいて凍結防止対策が必要です。
その中で、凍結防止対策の水抜き方法が良くわからないといわれるのがトイレです。
では、トイレはどのように水抜き対策を行えばいいのでしょうか?
トイレで水抜きが必要な個所はタンクの中です。
タンクの中を空っぽにするためにはタンクのレバーを上げたままにし、大元の水栓を閉めておくと、タンク内と給水管内の水が無くなります。
これでトイレの水抜きが完了です。
（4）ボイラーや給湯器も凍結する
ボイラーや給湯器は、加熱するところなので凍結しないと思われがちです。
しかしボイラーや給湯機も、使用していない内は特に熱を出すわけではないので凍結します。
つまり、ボイラーや給湯器内も水抜きの処置が必要なのです。
ボイラーや給湯器の水抜きに関しては、それぞれの危機により水抜き方法が異なります。
取り扱い説明書により水抜き方法を確認するか、メーカーに問い合わせするなどにより、水抜きを行いましょう。
（5）保温カバーを設置する
そもそも凍結が起きにくい対策として水道管に保温材をまく方法も良く利用されています。
水道管の中で露出している部分に発泡スチロールでつくられた保温カバーを巻き付けると凍結対策に効果的です。
またメーターボックスの中に保温材を敷き詰めることで凍結防止に役立てることができます。
保温カバーの設置も凍結対策として役立つといえるでしょう。
空き家の凍結防止など管理方法は
空き家でも凍結対策は、とても必要であることが分かります
しかし、空き家の管理方法が良くわからない、管理に出向けないなど空き家の管理方法に悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
ここからは空き家の効果的な管理方法について解説します。
（1）空き家サービスを利用する
空き家が遠方にあり、なかなか管理ができない場合、空き家管理サービスを利用してはいかがでしょうか？
不動産管理会社が行っているサービスで、定期的に空き家に訪問し、かんたんな換気や簡易清掃、気になるところをチェックし報告するなどを行います。
費用は月に1万円程度です。
凍結防止対策まで行うかどうかはサービスを提供している不動産管理会社によって異なります。
凍結防止対策まで行う空き家管理サービスを選択し、空き家の管理を依頼することで凍結防止対策にも繋がるといえるでしょう。
（2）自分たちで管理する
空き家が生活圏内にある場合は、自分たちで管理することもそう苦ではありません。
定期的に訪問し、換気や清掃などを行い綺麗な状態で空き家を保っておきましょう。
天気予報などで、急激に気温が下がるような日にも空き家を訪れ、水抜き等を行うことで凍結防止対策に繋がります。
（3）管理が難しい時は売却
どうしても管理ができない場合には、売却し現金化する方法も効果的です。
特に収益を産まない不動産を保有していても経済的にも負担がかかってしまいます。
その上、凍結対策を怠ったばかりによけいな費用がかかってしまうリスクを負ってしまうのはあまりいいとはいえません。
特に必要でないならば、売却することもおススメです。
（4）他の人に貸す方法も凍結防止につながる
賃貸で他の人に貸し出すのも管理としては良いでしょう。
空き家だからこそ凍結対策は手間がかかるといえます。
他の人に貸すことにより、借主が生活上、凍結防止対策を行います。
賃貸に出すことで家賃収入を得ることもできる上に、管理もできるので一石二鳥といえるでしょう。
まとめ
空き家の凍結対策を怠ったことにより、さまざまな被害を受けてしまい、大きな修繕費用などを負う場合があります。
また、マンションなどの場合は他の住居に被害を与えることがあり非常に高額な被害額となるケースも今回の記事で紹介しました。
空き家において凍結を防止するためには水抜きなどの凍結防止対策をしっかり行いましょう。
