空き家をリフォームする際の注意点・費用相場や補助金についても解説
空き家を所有し賃貸として貸し出しを考えている場合、気になるのがリフォームに関することです。
賃貸で貸し出すだけではなく、自分たちで別荘や自宅として使用する場合も同様にリフォームを行わなければいけません。
実際に空き家をリフォームする場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
またリフォームを行う場合、補助金や減税制度など特例制度の利用はできないのでしょうか？
この記事では、空き家をリフォームすることについて解説します。
空き家のリフォームを行うメリットは何？
空き家をリフォームする場合のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？
まずはリフォームを行う場合のメリットについて解説します。
（1）新しく戸建てを建てるよりは安い
新しく戸建てを建てるよりは安い費用で部屋を仕上げることができます。
あまりに古い場合や構造体までリフォームをしなければいけないとなると少し話は変わりますが、一般的には新築よりも安価です。
近年は、安い材質でも十分な強度やデザイン性のある商品も増えていますので、リフォームとはいえ見違えるように内装を変えることができます。
また、新築となると空き家の解体費用なども計算しなければいけませんので、更にリフォームの方が費用面において優位といえるでしょう。
（2）資産価値を上げることができる
何も手を加えない空き家と、きちんとリフォームして管理している空き家では、どちらの資産価値が高いかというと当然ながらリフォームした空き家です。
例えば空き家の売却においてリフォーム費用に200万円かかったとしても、適切なリフォームができていると200万円以上の価格を上乗せして売却できます。
また、賃貸で貸し出す場合もきちんとリフォームしていると家賃を上げて貸し出すことも可能です。
ただし、無駄なリフォームを行ってしまうと売却価格の上乗せや賃貸の家賃を上げることが難しいケースも考えられます。
コストパフォーマンスの良いリフォームを心がけなければいけません。
（3）用途が変わっていてもそのまま住居として住むことができる
年数が経過していると以前は家を建てることができるエリアでも家を建てられない場所になることがあります。
用途地域の変更により市街化調整区域へと変わってしまうと、新築でその土地に新たに住まいを建築することはできません。
しかしリフォームを行い、今ある建物を活用することは可能です。
用途地域が変わり、新たな新築を建てることができなくてもリフォームならばそのまま住み続けることができる点も大きなメリットといえるでしょう。
（4）使用用途によってリフォームの程度を変えることができる
コスト面の調整や、使用の用途によってリフォームの程度を変えることができる自由度が高い点もリフォームのメリットといえるでしょう。
例えば、賃貸で貸し出すことを目的としたリフォームならば、やはり設備の交換や修繕箇所の手直しなど一定のコストを負担しなければいけません。
しかし、自分たちの住まいとして利用する場合、なるべくコストを抑えたいのであれば自分たちの我慢できる範囲でコストを抑えたリフォームも可能です。
このように空き家の使用用途によってある程度コスト調整が効く点もリフォームのメリットといえるでしょう。
空き家のリフォームを行うデメリットは何？
ここまではリフォームを行う場合のメリットについていくつか解説しました。
しかし、リフォームにはメリットばかりではなくデメリットもありますので、しっかりとメリットとデメリットを理解した上で空き家のリフォームに乗り出す必要があります。
ここからは、空き家にリフォームを行う場合のデメリットについて解説しましょう。
（1）耐震補強などの必要性がある
築年数が経過している戸建ては、耐震の強度が非常に低いケースが考えられます。
近年、震災の被害の恐ろしさをまざまざと体感している我が国において、耐震に対する不安を感じる人は多いのではないでしょうか？
実際に現在の空き家を耐震診断してみると、築年数の経過などにより必要な耐力を大幅に下回っているケースなどもあります。
リフォームのときに耐震補強の必要性を感じるかもしれません。
実際にリフォームするときに合わせて耐震補強を行うとなると費用面でも大きな負担となってしまいます。
このように空き家の状態によっては耐震補強に大きな費用を要するケースがある点はデメリットといえるでしょう。
（2）思った以上の高額になる可能性がある
新築を建てるよりも安価になるケースが多いということをメリットにおいて前述しました。
しかし、リフォームの内容によっては想定以上の高額になるケースもあります。
かんたんに間取りの変更ができると思っていても、構造上の問題や上下水道管の配置などにより思った以上に費用が発生することもあるのです。
更にキッチンや浴槽など導入しようとしていた設備が設置できず、値段が高い設備になってしまうことも考えられます。
事前に見積りをしっかりと理解し、追加工事が発生しないようにしておかなければ、非常に高額になる可能性があるといえるでしょう。
（3）築年数は変わらないので、売却には不利になることがある
いくらリフォームを施してきれいに内装したとしてもどうしても変えられないものがあります。
築年数です。
築年数だけはいくらリフォームしてもどうしようもありません。
そのためいくら見栄え良く仕上げたとしても、築年数で判断されてしまい高値での売却が難しくなるケースもあります。
リフォームでは築年数まで変えることができない点はデメリットといえるでしょう。
空き家のリフォーム 費用相場はどれ位？
空き家のリフォームにおいて最も気になる点は費用がどれくらいかかるかという点ではないでしょうか？
リフォームは全体的なリフォームを行う場合と部分的なリフォームを行う場合において費用相場は大きく異なります。
ここからは空き家でリフォームを行う場合の費用相場について解説しましょう。
（1）全体的なリフォームを行う場合の費用相場
全体的なリフォームを行う場合でも空き家の状況によってリフォームの費用は大きく異なります。
広さや築年数なども費用に大きく影響するでしょう。
全体的なリフォームを行った場合、一般的には最低でも500万円前後、建物の劣化状況によっては1,000万円を超えることも珍しくはありません。
しかし近年は古民家風の家に住みたいといった声もあり、古い状態を活かすリフォームも注目されています。
できるだけ古いものを活かすリフォームとなりますので費用はあまりかからず500万円以下のリフォームも可能です。
（2）部分的なリフォームを行う場合の費用相場
部分的なリフォームは、自分の予算に合わせることができます。
床のみ、洗面所部分だけという風に気になる部分を重点的にリフォームし、予算に余裕があれば他の部分を取りかかるという予算に合わせてのリフォームが可能です。
キッチンやシャンプードレッサーなどの設備を変えるとなると部分的なリフォームでも費用面で高額になることはあります。
しかし部分的なリフォームならば、数10万円単位から200万円程度でリフォームが可能です。
賃貸で貸し出すならば部分的なリフォームだけでは借り手が決まらない可能性も高くなってしまうでしょう。
費用面を抑え過ぎると、賃貸で貸し出すという目的が達成できないということにもなりかねません。
賃貸で貸し出す、自分たちで住むといった目的に応じて予算を立てる必要があります。
（3）リフォーム費用の目安について
リフォームの費用相場に関しては前述した全体的なリフォームから部分的なリフォームによって大幅に異なります。
ここでは、各箇所のリフォームに対してどの程度の費用がかかるのかといった目安を表にまとめました。
| お風呂場のリフォーム | 50万円～150万円程度 |
| トイレのリフォーム | 10万円～50万円程度 |
| 洗面所のリフォーム | 10万円～80万円程度 |
| クロスの張り替え金額の目安 | 1㎡あたり800円～1,000円 |
| 床の張り替え(６畳程度) | 10万円～20万円 |
| 外壁 | 50万円～400万円 |
| 屋根 | 50万円～400万円 |
| 耐震補強 | 30万円～200万円 |
傷み具合や広さ、使用する材質などにより上記の目安から大きく異なることもありますが一般的な目安として把握しておくとリフォームを考える際に、イメージしやすいでしょう。
（4）見積りを複数からもらい選択しよう
リフォームにかかる費用は、材質や広さ、傷み具合だけではなくリフォーム会社によっても大きく異なります。
リフォームを行う場合、見積りは1社だけではなく複数社からとることがおすすめです。
というのも1社だけだと提示した金額が妥当かどうか分からないからです。
最低2社、できれば3社～4社程度の見積りをとることで、金額の妥当性が分かりやすくなります。
（5）信頼のおけるリフォーム業者に依頼しよう
先ほど、複数社から見積りをとることをおすすめしましたがこのメリットは金額面だけではなくそれぞれのリフォーム会社の対応も比較しやすいからです。
空き家のリフォームは、その後、手直しなどをお願いする可能性もあります。
そのため、見積りのやりとりなどで対応が悪いリフォーム会社などは最後まで誠意ある対応を行うかどうか疑問です。
また、リフォームの内容などは一般の人では分かりにくいケースも多く、分かりやすく説明ができるかどうかも信頼のおけるリフォーム会社のポイントとなります。
信用のおけるリフォーム会社選びも満足できるリフォームができるかどうかの大切なキーポイントなのです。
空き家のリフォームに利用できる補助金はあるのか？
先ほどまで空き家のリフォームについて、費用面から解説してきました。
非常に高額となるケースもありリフォームをためらう人も多いのですが、補助金などで少しでも負担をやわらげることは可能なのでしょうか？
補助金などが利用できると費用面において非常に大きな手助けです。
ここからはリフォームに関しての補助金や減税制度について解説します。
（1）空き家のリフォームで補助金の利用は可能？
空き家をリフォームする場合、リフォームの内容によって補助金や減税制度の利用が可能です。
しかし、補助金は自治体ごとに取り組んでいる制度が異なり、利用できる期間や条件などもあるので、自治体ごとに毎回確認する必要があります。
また、減税制度もありますので、このような補助金制度や減税制度を利用してリフォームの負担を少しでもやわらげましょう。
ではどのような補助金制度や減税制度が利用できるのでしょうか？
（2）空き家リフォームで利用できる補助金や減税制度①
国が行っている補助金制度のひとつが、長期優良住宅化リフォーム推進事業です。
住宅の性能向上や子育てしやすい環境整備に向けたリフォームを行い一定の要件を満たすと補助対象費用の1/3で100万円を上限とする補助金を受けることができます。
インスペクションを行うなどの条件がありますので条件をしっかりと理解しておきましょう。
（3）空き家リフォームで利用できる補助金や減税制度②
自治体が取り組んでいる補助金制度の事例として、岡山県総社市の空き家リフォーム助成金を見てみましょう。
空き家をリフォームして定住する場合に利用できる助成金です。
リフォーム工事の1/2かつ30万円を上限として助成する制度で、空き家取得から6ヶ月以内や空き家期間が1年以上といった要件があります。
このように自治体独自で取り組んでいますので、リフォームの際は空き家がある自治体の補助金制度を調べるといいでしょう。
（4）空き家リフォームで利用できる補助金や減税制度③
リフォームに伴う減税制度として、省エネリフォーム減税が挙げられます。
減税対象となるのは以下の項目です。
(ア) 窓の断熱(すべての窓)
(イ) 床や天井、壁の断熱
(ウ) 太陽光設備の設置
(エ) 高効率給湯器や太陽熱利用システム設置
（ア）のみの工事か、(ア)と合わせて(イ)(ウ)(エ)の工事のどれかを行った場合に減税対象となります。
200万円を限度として所得税の10％が控除される制度です。
太陽光設備を設置する場合が控除の最大額が300万円になるなど特例もありますので、上記のようなリフォームを検討している場合はぜひ取り入れたい制度といえます。
まとめ
空き家のリフォームは賃貸で貸し出すためなのか、自分たちで住むことを目的とするのかで扱う箇所や費用面で大きな違いが出るでしょう。
空き家リフォームを効率よく行うことで、資産価値を上げることができ、売却価格の増額や賃貸家賃の上昇が見込めます。
リフォームの費用も程度や状態によってさまざまですので、なるべく安い費用で納得できるリフォームを行うためにも、複数社から見積りを取るなどの対策が必要です。
また、リフォームには前述した補助金制度や減税制度が利用できるケースがありますので是非参考にしてはいかがでしょうか？
