不良住宅とは・判断基準に抵触しないための対策も解説
近年、空き家の増加とともに空き家推進再生事業などが施行されました。
空き家や不良住宅の集積が居住環境や地域活性化を阻害するために、空き家や不良住宅を除去することを推進する目的です。
空き家に関しては、すでに住んでいない住まいといった定義付けが可能ですが、不良住宅とはどのような定義で位置づけられるのかわかりにくい面があります。
この記事では、不良住宅とはどのような住まいを指すのか？
不良住宅にならないためのチェック場所や、自分たちで行えることなどについて詳しく解説します。
不良住宅の定義や判断基準とは？
前述したように、空き家は人が住んでいないことが前提条件になりますが、不良住宅となるとどのような定義付けがされているのかがわかりません。
ここからは不良住宅の定義や、判断基準などについて解説します。
（1）不良住宅の定義とは？
不良住宅は、住宅地区改良法第2条第4号において明確に定義されています。
「主として居住の用に供される建築物又は建築物の部分で、その構造又は設備が著しく不良であるため居住の用に供することが著しく不適当なもの」
というのが不良住宅の定義です。
人が住んでいても構造や設備が著しく不良であると認められればその住まいは不良住宅と認定されることになります。
構造上の著しい不良ですので、最悪の場合倒壊といったリスクも考える必要があるかもしれません。
住まいとしての機能に対して、大きな問題があることを示すのが不良住宅といえるでしょう。
（2）不良住宅と判断する基準は？
不良住宅と判断する基準については、住宅地区改良法施行規則第1条により、不良度を測定する書面があります。
構造や設備部分においていくつかの不良度チェック項目があり、不良度が合計で100点を超えてしまうと不良住宅と判定されるのです。
判断する箇所は後程詳しく解説しますが、大きく分けて4ヶ所の評定区分に分類されます。
場合によっては評定区分のうち1ヶ所が著しく不良な場合は、その箇所だけで最高評点である100点となってしまうケースもあります。
基本的に、構造面の不良に対して点数が多い傾向となっているといえるでしょう。
（3）不良住宅は外観目視でも判別可能？
不良住宅は、場合によっては所有者が不明となっている場合があります。
また完全に廃墟化している場合など判別するのに危険なケースも考えられるでしょう。
そのため、外観目視により判別できる項目を取りまとめています。
外観目視により不良住宅の判別を可能にし、明らかに劣化している住居を不良住宅と判別しやすくしているのです。
わざわざ内部に侵入しなければ不良度が判別できないとなると、本当に劣化している住まいが判別できないかもしれません。
簡易的にでも不良物件を判別し、解体などが推進しやすくなるための方法といえるでしょう。
（4）特定空き家との違い
空き家の増加に対して、空き家対策特別措置法が施行され、空き家が特定空き家に指定されてしまうと、さまざまな罰則の対象となります。
最悪の場合は行政代執行による解体の対象となってしまいますので、空き家の所有者には大きなデメリットとなってしまうでしょう。
特定空き家と不良住宅は同じなのかといった疑問を感じる人もいるのではないでしょうか？
特定空き家と不良住宅はイコールではありません。
不良住宅は前述した、住宅地区改良法第2条第4号において定義されています。
特定空き家は、空家法第２条第２項に規定させており、法律上の対象が全く異なります。
また、特定空き家になってしまうと、罰則などの対象となりますが、不良住宅では罰則の対象とはなりません。
最も大きな違いは特定空き家の場合は、空き家が対象であることに対し、不良住宅は居住中でも認定される可能性があるといった点です。
このように特定空き家と不良住宅には違いがありますので、混同しないように注意しなければいけません。
不良住宅の判別はどの箇所を見て判断される？
不良住宅の判別において、不良住宅と判別するには住宅地区改良法施行規則第1条により、不良度を測定する書面があります。
この書面でチェックすることで不良住宅の判別が可能です。
前述したように不良住宅の判別が100点を超えてしまうと不良住宅に該当してしまいます。
判別していくうちに途中で100点越えてしまうと、他の項目を判別することなく不良住宅となりますので他の項目は判別する必要がありません。
判別する箇所や、加算される点数を理解しておきましょう。
ここからは、木造住宅のチェックする箇所と、判断基準について詳しく解説します。
（1）構造一般の程度
構造一般の程度で判断します。
例えば基礎部分の危険性や、外壁の粗悪さなどが判断する箇所です。
一般的に住宅の基礎はコンクリートやレンガなどにより作られていますが、築年数の古い木造住宅は、石やコンクリートを置くだけの玉石基礎になっている場合があります。
さらに玉石基礎でもなく、そもそも基礎自体がないような建物もありますので、このような建物は評点が加算されてしまう要因のひとつです。
玉石基礎の場合は10点、基礎がない場合は20点の加算対象となります。
外壁は木造でもモルタル塗りやサイディングボード式などがあり、これらの外壁が通常使用の外壁と比較して程度が悪いかの判断をしなければいけません。
外壁が粗悪と判別されると25点が加算されます。
（2）構造の腐朽又は破損の程度
構造の腐朽や破損がどの程度あるかも不良住宅の判別要因となります。
基礎や土台、柱、梁といった構造耐力上必要な個所について、破損や危険が見られると不良住宅としての評点が加算されます。
最大100点が加算されますので、特に重要な個所といえるでしょう。
外壁も仕上げ材料の剥落や腐朽、下地が露出していると15点、これらが著しい場合は25点が加算されます。
屋根部分は著しい変形が見られると50点が加算されるので、不良住宅の判別に大きく影響する箇所です。
著しい変形がなくても、屋根の剥落やずれがあった場合には15点、屋根部分やたる木、軒などが普及していると25点の加算となります。
（3）防火上又は避難上の構造の程度
木造住宅の場合防火の影響も考慮しておく必要があります。
防火面から判別しなければいけない個所は、外壁と屋根です。
外壁は、隣地境界線や道路中心線から1Fが3ｍ以内で2Fが5m以内にあり、裸木造や硬質塩化ビニール波板の場合、判別対象となります。
外壁が1面だけの場合は10点、3面以上ある場合は20点が加算されます。
屋根も可燃性材料で吹かれている場合10点の加算対象です。
可燃材料に該当するのは茅やワラなどが対象となります。
これらの屋根は今ではほとんど見ることはありません。
しかし、築年数が古い住まいなどはこのような材質が使われている場合がありますので、注意しておきましょう。
（4）排水設備
排水設備の対象個所となると雨どいが挙げられます。
基本的には雨どいの有無のみで不良住宅の加算対象です。
雨どいがなければ10点が加算されます。
もし雨どいがあっても、破損が著しい場合や欠損している場合なども雨どいがないものと判別されてしまい、この場合も10点加算されてしまいますので注意しておきましょう。
不良住宅の判断基準に抵触しないためにできること
不良住宅になっても、行政などから罰則などが課されるわけではありません。
しかし不良住宅となってしまうと、注意しなければいけないのが倒壊のリスクです。
特に基礎部分に大きな欠損があると、耐力が非常に低い状態となっていますので、小規模な地震でも倒壊してしまうかもしれません。
つまり不良住宅に認定されないように対策する必要があります。
では、不良住宅と判別されないような対策にはどのようなものがあるのでしょうか？
不良住宅の判断基準に抵触しないためにできることについて解説します。
（1）こまめな管理
こまめな管理が必要です。
居住中であれば、悪い個所にも気づきやすいのですが、空き家の場合、定期的に訪問して悪い個所を見つける必要があります。
定期的に訪問ができなければ、劣化のスピードも速まってしまい、不良住宅と判別されやすくなってしまうでしょう。
空き家の場合は、最低でも月に1回程度訪問し、部屋の換気や掃除、修繕が必要な個所のチェックなどを行わなければいけません。
どうしても定期的な訪問ができない場合などは、不動産会社が提供している空き家管理サービスなどを活用して定期的に管理ができるようにしておきましょう。
（2）定期的な修繕
定期的な管理により、不良個所を発見した場合、次に必要なのが修繕です。
また、住まいは定期的に改修工事などを行う必要があります。
不良個所を発見したら早急に修繕を行い、被害の個所をなるべく少なくしなければいけません。
あわせて、修繕計画をあらかじめ組んでおき、定期的な修繕を行うことにより、不良個所の発生を防ぐことに繋がります。
不良個所と判断される個所を理解しておくことで、適切な修繕方法もわかりますので、判別個所に対するチェックがきちんとできるようになるでしょう。
（3）定期的な点検依頼
定期的な点検を行うことでも、不良住宅への対策となります。
屋根の定期的な点検や外壁の点検などあらかじめ業者さんと点検契約を行っておくと点検時に修繕の必要性や、腐朽個所を見つけやすくなりでしょう。
特に空き家の場合はなかなか自分たちで気づかない場合も多いので、点検契約をあらかじ交わしておくことにより、不良個所の防止に役立ちます。
（4）管理できない場合は売却や解体
管理に出向けない場合や、現在居住していたとしても修繕に高額な費用がかかる場合などは、住まいを手放すことを検討してもいいでしょう。
空き家の場合は、所有しているだけで、メンテナンスや管理のコストと固定資産税など税金のコストがかかってしまいます。
売却すると、これらのコストはかからなくなるうえに現金化が可能です。
解体したとしても固定資産税はかかりますが、メンテナンスや管理に関するコストを大幅に抑えることができます。
修繕費用の負担かできない場合やなかなか管理に出向けない場合などは、解体や売却も効果的な方法といえるでしょう。
まとめ
この記事では不良住宅の判別基準についてひと通り解説してきました。
不良住宅となっても、特に罰則などはありませんがそれ以上に倒壊のリスクが大きくなってしまいます。
判別基準として判断される個所を理解しておき、居住中でも空き家の場合でも、不良住宅にならないように対策しなければいけません。
