施設に入った親の家はどうするべき？賃貸と売却の違いとは
介護施設に親が入所してしまった場合、残った家をどうしたらいいのか悩んでいる人は多いのではないでしょうか。
一般的に空き家となってしまった空き家を活用する方法として挙げられるのが、賃貸に出すか売却するかです。
この記事では、施設に入った親の家を賃貸に出す場合と、売却する場合のメリットやデメリットについて詳しく解説します。
目次
施設に入った親の家を賃貸に出すメリットとは
まずは施設に入った親の家を賃貸に出す場合のメリットについて詳しく解説します。
（1）思い出の実家を残しておくことができる
売却してしまうと現金化することができ、家の管理に頭を悩ませることはありません。
しかし、思い出の実家をなかなか売却するのは抵抗があり、売却に踏み出せないケースも多いのではないでしょうか。
家を賃貸に出すことで、そのまま所有し続けることが可能です。
売却してしまうと、それ以上の活用方法はありませんが、賃貸だと後ほど売却することができますので活用方法として打てる手段が広がります。
きちんと維持管理ができれば、いつまでも思い出の実家を残しておくことができる上に、その後自分たちが住むこともできるでしょう。
思い出の詰まった家を残すことができる点が賃貸に出すメリットのひとつです。
（2）固定資産税などの維持管理費を家賃で補うことができる
施設に入った親の家をそのまま放置してしまうと、住んでいないのに家を管理しなければいけません。
植木の剪定や、壊れている箇所の修繕などがあり、時には高額な出費を伴います。
さらに固定資産税など、税金面の納税が必要です。
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に対して課税されます。
家や土地を所有している限り毎年コストがかかりますので、経済的な負担を感じてしまうかもしれません。
賃貸に出していると、これらのコストを家賃収入で補うことができます。
これらのコストを補うだけではなく収益を上げることも可能です。
これも賃貸に出すメリットのひとつといえるでしょう。
（3）親が元気になったときに帰る家がある
親が施設に入ったあと、元気になって家に戻ってくる可能性も考えられるでしょう。
売却してしまうと、親が元気になったときに帰る家が無くなってしまいます。
賃貸に出している場合、親が元気になって家に帰ってくると、退去してもらう必要がありますが、帰ってくる家が残っています。
特に親を誰もが引き取れない場合などは、家を残しておけなければいけません。
賃貸に出すことで家賃収入を得ながら、家を残しておくことができます。
家賃収入をきちんと貯蓄しておくと、親が住みやすいようにリフォームすることもできるでしょう。
この点も賃貸に出すメリットといえます。
（4）現金にするより評価額を抑えられる
施設に入った親が不幸にも亡くなってしまった場合も売却よりも賃貸に出しておくと金銭面の負担を抑えられる場合があります。
親が亡くなってしまう場合考えなければいけないのが相続です。
一定額の財産以上が相続対象となると、相続税を納税しなければいけません。
不動産などの財産は、一般的に時価で売却した時の価格より、家や土地を所有していた方が、3割ほど財産額が低いといわれています。
賃貸などに出しておくとさらに評価額が低くなりますので、相続などの際、財産額を抑えることが可能です。
これも賃貸によるメリットといえるでしょう。
施設に入った親の家を売却するメリットとは
ここまでは、賃貸に出した場合のメリットについて解説しました。
施設に入った親の家の活用法として、賃貸の他に挙げられる代表的な活用方法が売却です。
ここからは施設に入った親の家を売却するメリットについて解説します。
（1）まとまった現金が入り、分割しやすい
売却することにより、不動産を現金化できます。
現金化しておくと相続の際、分割しやすいといったメリットが考えられます。
売却した現金を親が入所している施設の費用に充てることも可能です。
不動産を所有しておくよりも現金で所有していた方が流動性も高く、いざというときに利用しやすい点もメリットです。
売却により現金化することで複数のメリットを受けることができるでしょう。
（2）維持管理費や住宅ローンを支払う必要がなくなる
賃貸に出す場合のメリットにおいて触れましたが、家や土地を所有し続けると、維持管理費が必要になります。
また固定資産税など税金の納税も必要です。
売却してしまうと、それ以降は維持管理費や税金を支払う必要はありません。
現金化することができ、売却以降にコストがかかることもありませんので金銭的に維持し続けることが難しい人には大きなメリットといえるでしょう。
（3）リフォームなどの費用を出す必要がない
もし家を賃貸で貸し出す場合、家にある荷物をまず撤去する必要があります。
その後、賃貸で貸し出すためには部屋をリフォームしなければいけません。
リフォームの度合いにもよりますが、築年数が古く、傷みが目立つ部屋を貸し出す場合にはまとまった費用が必要になります。
あまり、傷みがひどくなくても一定のリフォーム費用は必要です。
賃貸で貸し出す前に、一定のコストをかけた上で家賃収入を得ることができます。
売却してしまうと、このようなリフォーム費用を負担する必要がありません。
家にお金をかけることがなく売却し、現金化することが可能です。
まとまった現金がなくリフォーム費用が捻出できない場合なども売却は、大きなメリットといえます。
（4）資産の整理をすることができる
親が複数の不動産を所有している場合、資産管理が非常に大変になります。
不動産の他にも、株券や国債、美術品などを多数所有している富裕層の方などは、資産を把握するだけでも非常に大変な労力を要するでしょう。
しかし不動産を売却することで現金化すると、資産がつかみにくい不動産を、わかりやすい現金に換えることができます。
家などの不動産売却は資産の整理に繋がり、親が持っている資産を理解しやすくなりますので相続がスムーズに行いやすくなるでしょう。
富裕層の家を売却する場合などは資産整理になりますのでこれもメリットといえます。
施設に入った親の家を賃貸に出す場合のデメリットとは
ここまでは、施設に入った親の家を貸し出す場合と売却する場合のメリットについて解説しました。
しかし、賃貸で貸し出す場合も売却する場合もメリットばかりではありません。
デメリットもありますので、メリットとデメリットを双方比較しながら、どちらを選択するのかを選択する必要があるでしょう。
ここからは、賃貸に出す場合のデメリットについて解説します。
（1）立地によっては全く借り手がいない
住まいを賃貸に出す場合、借り手がすぐに見つかるかどうかのポイントとして挙げられるのは立地です。
立地が悪ければ、賃貸で貸し出しても借り手がいないことが考えられます。
借り手がいなければ、結局家を空けている状態と変わりません。
賃貸においては立地が大きく影響しますので、立地が悪い土地で賃貸に出しても意味がありません。
立地が大きく影響する点が、賃貸のデメリットといえます。
（2）最初に荷物の整理やリフォーム費用が必要
売却におけるメリットでも前述しましたが賃貸に出す場合、まず家にある荷物を撤去しなければいけません。
最初に撤去費用が発生します。
荷物だけ撤去して、汚い状態で賃貸の募集をしても借り手は見つかりません。
つまり、荷物撤去後にリフォームが必要になります。
リフォームの内容次第では非常に高額な費用がかかる場合もあり、賃貸に出す前に大きなリフォーム費用を負担したうえで賃貸に出さなければいけません。
家賃収入を得るために最初に資金投下しなければいけない点がデメリットです。
（3）維持管理のコストはずっとかかってくる
賃貸に出して家賃収入で維持管理費用や固定資産税を支払うことができます。
しかし賃貸に出している以上、家は所有し続けることになりますので維持管理費と固定資産税を払い続けなければいけません。
特に入居者が賃貸で借りていますので、維持管理は速やかに行わなければいけません。
維持管理に関するコストと税金を支払い続ける点も賃貸に出す場合のデメリットといえるでしょう。
（4）使われ方によっては家の劣化が進む
賃貸で貸し出す場合、部屋の使い方は入居者によって大きく異なります。
きれいに使い続けてくれれば、そこまで家の劣化は進みません。
しかし使い方が悪い人が賃貸で借りてしまう場合、空き家状態の時よりも家の劣化が進む場合があります。
これも賃貸で貸し出す場合の大きなデメリットといえるでしょう。
施設に入った親の実家を売却する場合のデメリットとは
ここまでは賃貸で貸し出した場合のデメリットについて解説しました。
ここからは、施設に入った親の実家を売却する場合のデメリットについて詳しく解説します。
（1）思い出の実家が無くなる
思い出の実家が無くなってしまう点がデメリットとなります。
売却してしまうと現金化でき、今後もコストがかからないといったメリットがある反面、家を失ってしまいます。
自分たちも子供の時に住んでいたとすると、思い出の実家が無くなってしまうことになりますので売却におけるデメリットといえるでしょう。
（2）住宅ローンがある場合は残債以下の金額では売却できない
親の家にまだ住宅ローンが残っている場合、残債を全額返済しなければ売却することができません。
つまり残債以下では売却することができないということです。
残債以下で売却する場合、残った分は、自己資金で支払ったうえで売却しなければいけません。
残債が多かった場合は、高い金額で売却しなければいけないため売却できない可能性も考えられます。
残債が残っている場合の売却において、うまく売却できないかもしれませんのでデメリットになってしまうでしょう。
（3）売却前に解体費用がかかる場合もある
築年数が古い場合、建物自体の価値がなくなってしまい、資産価値はほとんどありません。
売却時には建物の価格面はゼロで評価されることも多く、土地のみの価格で売却されことも考えられます。
この場合、建て替えることを目的として購入希望者から解体を要求されるケースもあるでしょう。
売却前に解体しなければ売却できない可能性もありますので、解体費用がかかってしまう可能性がある点もデメリットといえるでしょう。
（4）親戚や兄弟などの同意が必要になる場合がある
他に兄弟がいる場合や、施設に入った親の家が本家だった場合などは、勝手に売却してしまうと、トラブルになる可能性があります。
特に親の相続人となっている人には事前に同意をもらっておかないと、相続の際に余計なしこりとなってしまう可能性も考えられるでしょう。
相続人となりそうな兄弟や親戚への連絡については十分に配慮しておかなければいけません。
まとめ
施設に入った親の実家に関しての活用方法について解説してきました。
空き家になった親の実家は、賃貸や売却といった方法が考えられ、それぞれにはメリットやデメリットもあります。
どちらがベストの方法になるのかは、その人の状況によって異なりますので、しっかりとメリットとデメリットを比較しましょう。
また、空き家のままにしておくことも考えられますが、定期的な管理訪問や、維持管理が必要です。
それぞれをしっかり分析しながら活用方法を検討しましょう。
