築30年以上の空き家は売却可能？売却以外の活用方法も解説
築30年以上の空き家を所有しており、売却したいと検討している人が不安な点が、築30年以上の空き家でも売却できるのかといった点です。
もし売却できないとなっても、うまい活用方法があればいいのですが、いい活用方法はあるのでしょうか？
この記事では、築30年以上の空き家を売却する方法や売却以外の活用方法といった点について詳しく解説します。
築30年以上の空き家を売却することは可能？
まず気になる点は築30年以上の空き家でも売却できるのかといった点です。
築30年以上の空き家は売却することは可能なのでしょうか？
（1）築30年以上の空き家でも売却は可能
基本的に築30年以上の空き家であっても売却することは可能です。
欧米では、築年数が古い物件をリノベーションして購入時よりも高い金額で売却するのが一般的です。
日本国内でいいますと、基本的にいったん購入した住まいや先祖代々の家などは、なるべく所有しておくといった風潮が強いといえます。
そのため、築年数が古い住まいが売却されているケースも多いのですが、欧米のように高い金額で売却できるわけではありません。
地域の相場も多少影響する部分がありますが、一般的には、購入時の金額よりも安い価格になってしまうことが多いといえるでしょう。
（2）木造の場合、ほとんど価値はないと評価される
築年数が古い空き家等を売却する場合、安い価格での売却になってしまう理由のひとつとして耐用年数が挙げられます。
耐用年数とは、対象となる資産が使用できる期間を表しています。
住まいの耐用年数を下記に表としてまとめました。
| 構造・用途 | 耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが・石・ブロック造 | 38年 |
| 金属造 | 19年から34年 |
一般的に居住用戸建ては木造のケースが多く、木造の場合、まだまだ住まいとして利用できるのに耐用年数は22年とされています。
つまり、築30以上の空き家を売却するとなると、建物の価値自体はほとんど価値がないとされてしまうのです。
築30年以上の空き家を売却しようとしても、建物自体の価値としては算出されず、土地の価格だけでの売却となるケースも多いといえるでしょう。
（3）売買において約25％は築30年以上の建物である
実際に売買市場に出ている築30年以上の建物は、全体のどの程度なのでしょうか?
売買市場に流通している居住用不動産のうち、築30年以上の建物は約25％程度となっています。
4件に1件程度は築30年以上の居住用不動産となっており、活発に売却されていることがわかります。
前述したように価格はどうしても安くなる傾向にありますが、全く売却できないという訳ではありません。
土地代だけの価格と割り切った上で売却すれば、案外早くに売却できる可能性もあるでしょう。
（4）古民家風の建物も人気となっている
築年数が古いことは悪いことばかりではありません。
特に近年、古民家風の古い建物に住みたいといった層が増えており、築年数が経過した建物にあまり手をかけずに居住するケースが増えています。
また築年数が経過した住まいは比較的部屋数が多く、建坪も多いので、古民家風のカフェなどをオープンして店舗兼住居として活用しているケースも多いといえるでしょう。
前述したように売買市場に出すと、築30年以上の建物はどうしても安い価格での売却となってしまいます。
買い手は、建物を安く購入できますので購入層が増えているといった現状といえるでしょう。
築30年以上の空き家を売却するコツは？
築30年以上の空き家でも売却は可能ですが、どうしても価格面では安くなってしまうことを前述しました。
では少しでも高く、そして早く売却するにはどのような方法があるのでしょうか。
ここからは築30年以上の空き家を売却するコツについて解説します。
（1）ホームインスペクションの活用
先ほど、耐用年数との関係から築30年以上の建物はほとんど価値がないものと評価されると前述しました。
しかし、耐用年数は過ぎたとしても住まいとして十分活用できるのであれば、高い金額で売却できる可能性が高まります。
住まいが十分利用可能と判断されやすい方法として挙げられるのがホームインスペクションの活用です。
ホームインスペクションとは、資格を持った住宅診断士が住まいの劣化状況や不具合個所の発見などを行います。
ホームインスペクションで問題が特になければ、築30年以上経過していたとしても住まいとして活用できることになるでしょう。
（2）ハウスクリーニングを行っての売却
築30年以上の空き家となっていると、定期的に管理を行っていたとしても全体的に汚れている可能性も考えられます。
もし住まいとして活用したい人が購入希望者として表れた場合、掃除されていない状態よりもきれいな状態の方が好まれ、売却しやすくなるでしょう。
住まいとして活用したい人が購入しやすいようにハウスクリーニングに出して売却する方法も効果的です。
部屋をきれいな状態にした方が、募集の画像なども掲載しやすくなります。
募集において建物の外部や内部の画像は購入希望者が最も欲しい情報です。
ハウスクリーニングによってきれいな状態を募集することで売却しやすくなるといえるでしょう。
（3）解体しての売却
築30年以上の建物となると価値がほとんどないと評価されることは前述した通りです。
住まいとして購入するのではなく、建物は解体して新たな建物を建てて住むことを目的とした購入希望などもあることでしょう。
このような場合、逆に建物があると、購入希望者は購入とは別に解体費用を考えなければいけません。
購入希望者にとっては逆に建物があることが購入の障害となってしまうケースがあります。
このような希望者が購入しやすいように、あらかじめ建物を解体した上で売却するのも効果的な売却方法といえるでしょう。
（4）実績のある不動産会社に依頼する
不動産の売却に欠かせないのが不動産会社の力です。
一般的に空き家等の不動産を売却する場合、不動産会社に売却を依頼し、不動産会社が募集や内覧などを請け負います。
募集、宣伝業務は不動産会社の力によって大きく異なり、実績が少ない不動産会社だとなかなか売却できない可能性も考えられます。
そのエリアに実績があり、募集などもきちんと行う不動産会社に依頼しなければずっと売れないことにもなりかねません。
実績がある不動産会社に売却の依頼をすることがおすすめです。
築30年以上の空き家を売却以外に活用する方法
ここまでは、築30年以上の建物を売却することについて解説してきました。
しかし、築30年以上の建物でも売却せずに活用することも可能です。
ここからは築30年以上の空き家について売却以外の活用方法を解説します。
（1）賃貸に出す
築30年以上の空き家といっても、もともと実家だったりする場合は、なかなか売却しようという気にはならないかもしれません。
しかし管理も満足にできないままの状態ならば、建物はどんどん劣化してしまいます。
また、維持管理費だけではなく固定資産税などの税金関係の支出も発生します。
このようなケースで考えられるのが賃貸で貸し出すことです。
賃貸需要のあるエリアであることがポイントですが、賃貸に出すことで家賃収入を得ることができるでしょう。
維持管理費や固定資産税なども賃料から捻出でき、維持管理に繋がります。
（2）更地にして貸し出す
建物は築年数が古くなってしまうとどうしても維持管理費がかかってしまいます。
空き家でも、定期的なメンテナンスが必要です。
さらに、固定資産税などの税金も納税しなければいけません。
しかし、先祖代々の土地などは売却したくない場合などは、解体して更地として運用することも可能です。
需要があるエリアならば駐車場として貸し出すのも良いでしょう。
更地にして貸し出すのも効果的な活用方法といえるでしょう。
（3）別荘として利用する
自分たちのセカンドハウスや別荘地として利用するのも効果的な活用方法です。
空き家が避暑地などにある場合、まとまった休みなどを利用して観光やレジャーの際に空き家を活用することができるでしょう。
空き家を新たに住まいとして活用する場合、リフォームなどの費用がかかってしまう場合があります。
しかし別荘地としての利用ならば、そこまで費用をかけなくても十分活用可能です。
（4）解体して農地にする
解体して、農地としての活用も考えられます。
前述したように、建物があるために維持管理や税金などのコストがかかってしまいますが、建物を解体して更地にすることにより、維持管理費用などのコストが削減可能です。
また、更地にしても駐車場の需要などがなければ、活用することができず更地の状態のままになってしまうかもしれません。
需要がない場合、農地として活用することも可能です。
自分たちで作物を育て、収穫することでの活用ができます。
築30年以上の空き家を売却・活用する場合の注意点
ここまでは築30年以上の空き家に関する売却方法や活用方法などについて解説しました。
しかし、築30年以上の空き家に関しては売却や活用に関して注意する点があります。
ここからは、築30年以上の空き家を売却や活用する場合の注意点について解説しましょう。
（1）境界の明示
空き家を売却する場合は、境界が明確になっているかどうかを確認しなければいけません。
築30年以上の空き家を売却する場合、建物の価値はほとんどない場合が多く、土地の価格のみでの売却といったケースが多いといえます。
土地の広さは購入希望者にとっても大きなポイントです。
広さが明確になっていなければ、価格の算出が不正確になってしまいます。
また、境界が明示されていなければ近隣との境界がはっきりせず、トラブルになる可能性も考えられるでしょう。
特に売却を検討している場合は境界の明示を行いましょう。
（2）建物の老朽化
建物を活用する場合の注意点として挙げられるのが建物の老朽化です。
せっかく賃貸で貸し出したとしても、建物の老朽化がひどく、修繕費用ばかりかかってしまうかもしれません。
また、すでに貸せない状態だった可能性も考えられます。
特に賃貸として活用する場合などは事前に建物の状態を確認し、賃貸後に老朽化の程度がひどく、修繕などに大幅な費用がかかることがないようにしておきましょう。
（3）更地にする場合の固定資産税
建物を解体し、更地にした場合、注意しておきたいのが固定資産税です。
固定資産税は、土地や建物などの不動産所有者に対して課税されるもので、毎年納税する必要があります。
空き家を解体するので固定資産税が無くなると思いますが空き家があることで土地の固定資産税は宅地並み課税の特例を受けています。
宅地並み課税により、土地の固定資産税は通常の1/3若しくは1/6まで軽減措置を受けていますが、空き家が無くなるので最大6倍まで固定資産税が上昇するのです。
建物を解体した場合の固定資産税についても前もって確認しておきましょう。
（4）契約不適合の確認
売却時に注意が必要なのが契約不適合責任についてです。
契約不適合責任とは、空き家を売却後売主が伝えていない、生活に大きく支障をきたす傷や欠陥があれば、損害賠償や修繕の催促ができる権利のことです。
きちんと理解していなければ、売却後に余分な修繕費用や買主とのトラブルに発展するかもしれません。
売買契約における契約不適合責任について事前に確認しておく必要があります。
まとめ
築30年以上の空き家は売却も可能ですし、売却以外で活用することも可能です。
しかし、売却できたとしても非常に安い価格になってしまう場合も考えられます。
ホームインスペクションやハウスクリーニングなどを積極的に活用するといいでしょう。
また、売却や活用方法についての注意点もあります。
これらの注意点もしっかりと踏まえた対応が必要です。
