再建築不可物件を相続する手順・相続放棄する場合の注意点も解説
「相続した不動産が再建築不可物件だった」、「再建築不可物件ってどんな不動産を指すの?」
相続した物件が再建築不可物件だった場合、はたして相続して良いものなのかどうかわからないといった方も多いのではないでしょうか。
再建築不可物件をきちんと理解した上で相続などを行わなければ、のちのちどのような取り扱いをしていいか悩んでしまう場合があるかもしれません。
この記事では、再建築不可物件の意味や、再建築不可物件を相続した場合のデメリットといった点について詳しく解説します。
再建築不可物件の概要と再建築不可物件になるケース
再建築不可物件を相続した場合のことを検討する前に、まずは再建築不可物件とはどのような物件なのかをしっかりと理解しておく必要があります。
ここからは、再建築不可物件の意味や、再建築不可物件の事例などについて解説していきましょう。
（1）再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建っている建物が解体されてしまうと、次の建物が建てられない土地のことを指します。
土地に家を建てる際には都市計画法に基づき、さまざまな条件を満たさなければいけません。
しかし長い年月の経過により、その土地の状況が建物を建てる条件を満たさなくなった場合や、法律の変更があった場合などに、新たな建物が建てられない土地になってしまいます。
相続した建物を取り壊して次の住まいを建てることができませんので、活用方法が大幅に限られてしまい、固定資産税などの負担ばかり増えてしまうことも考えられるでしょう。
ではどのような状態になってしまうと再建築不可の土地となるのでしょうか。
再建築不可物件になってしまう事例について次の項目から解説します。
（2）再建築不可物件の事例① 道路が敷地に接していない
土地に建物を建てる場合、敷地が道路に面しておく必要があります。
つまり、建物に囲まれて道路に接していない土地などは建物を建てることができません。
土地と道路の関係性は非常に密接しています。
道路に隣接していることは建物を建てるための最低条件といえるでしょう。
（3）再建築不可物件の事例② 道路に接している幅が規定より少ない
土地が道路に隣接しているのが最低条件だと前述しましたが、どんな道路でも隣接しておけば建物が建てられるわけではありません。
建物を建てる基準は都市計画法に基づき定められているため、都市計画区域内や、準都市計画区域内の土地だと建築基準法上の接道義務を満たさなければいけません。
幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に対し敷地が2メートル以上接しておく必要があります。
つまり、いくら道路に隣接していたとしても1メートル程度しか敷地が接していなかった場合などは建物を建てることができません。
道路が敷地に接していればいいという訳ではありませんので注意しておきましょう。
（4）再建築不可物件の事例③ 接している道路が建築基準法上の道路ではない
接している道路が幅員4メートル以上で敷地に2メートル接していたとしてもその道路が私道だった場合なども建物を建てられません。
敷地に隣接している道路は建築基準法上の道路と認定されている必要があります。
建築基準法上の道路とは、公道で幅員4メートル以上の道路です。
2項道路と呼ばれる公道の場合は幅員4メートル未満でも建築基準法上の道路と認められている場合もあります。
何かの原因で、建築基準法上の道路に隣接せず、私道のみと隣接するような状態になった土地も再建築不可の物件です。
再建築不可物件を相続する手順
再建築不可物件を相続する場合、以下の手順を踏んで相続の手続きを行います。
ここからは、再建築不可物件を相続する手順について解説します。
（1）遺言書のチェック
最初に行うのは遺言書のチェックです。
遺言書とは亡くなった方が自分の遺産をどのように分けるのかを生前に書き記した書面を指します。
遺言書がなければ法定相続に従って、遺産を分割しなければいけませんが、遺言書があれば故人の意向に沿って遺産を分割しますので比較的スムーズです。
遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言といった3つの種類があり、書き方などにも決まりごとがあります。
生前に遺言書の存在を聞いていればいいのですが、もし聞いていなければ、遺言書があるかどうかを探さなければいけません。
まずは遺言書の確認を行いましょう。
（2）相続人の確定と遺産総額の確認
次に遺産の総額を確定する必要があります。
遺産は、現金預金や株式といったプラスの財産と同様に、借金などマイナスの財産も含みます。
基本的に故人が残した全てのものが遺産となりますが、預金や株式など、相続税の対象となる遺産総額を確認しなければいけません。
あわせて、相続人の確定です。
相続人を確定する方法として戸籍謄本の確認が挙げられます。
配偶者やお子さんがいる場合は、ほぼ相続人となりますが、いくつかの相続人のパターンがあります。
配偶者やお子さんがいない場合は、兄弟や親が相続人となりますので、相続人がわからない場合は、専門家に相談して相続人を確定するのが一般的です。
（3）遺産分割協議
相続人と遺産総額が確定すると、相続人間で遺産分割協議を行わなければいけません。
遺産分割協議とは、個人の遺産を誰がどのように引き継ぐのかを相続人が協議によって決定します。
遺言書がある場合は故人の遺志に沿って遺産を分割しますが、遺産分割協議によっての遺産の引継ぎに関しては相続人全員の同意が必要です。
遺産分割に相続人全員が同意した場合、遺産分割協議書という書面にまとめます。
遺言書がない場合は、相続人が法定相続に従って遺産を分割するのが一般的ですが、相続人が遺産の分割に納得せずに、トラブルになるケースもあります。
最悪の場合、裁判や調停といったことにもなりますので、専門家への依頼や、複数の話し合いを持つといった対策が必要です。
（4）相続登記や、相続税があった場合は納付
遺産分割が決定すると、相続した財産が不動産だった場合は相続登記を行います。
再建築不可物件を相続した場合も同様です。
また、故人の財産が一定以上の財産であった場合は相続税を納付しなければいけません。
相続税の納付は、故人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に納税する必要があります。
相続登記に関してはいつまでに登記をしなければならないといった規定はありません。
しかし、後々のトラブルを防ぐためにも、遺産分割が確定し、再建築不可物件を相続するとなった場合、早めの相続登記をおすすめします。
再建築不可物件を相続する際のデメリット
遺産相続の方法について解説してきましたが、再建築不可物件を相続すると、いくつかのデメリットを負ってしまいます。
ここからは再建築不可物件を相続してしまった場合のデメリットについて解説します。
（1）建て替えができない
最も大きなデメリットとして、現在建っている建物を取り壊してしまうと、建て替えができない点が挙げられます。
相続した住まいの築年数が非常に古く、既に住まいとしての機能がほとんどない場合、相続人は住まいの建て替えを検討しますが、再建築不可物件では
それができません。
建て替えができない土地になるため、不動産としての価値も低く、用途も非常に限られてしまいます。
築年数がそう経過していないのであれば、自分たちで住んだり、賃貸に出したりすることも可能ですが、そうでなければ建物を所有しているだけとなってしまうかもしれません。
建て替えができない点は大きなデメリットといえるでしょう。
（2）担保価値が低く設定されるため住宅ローンが利用できない
前述したように、再建築不可物件とは、現在建っている建物を建て替えることができない土地のことを指します。
再建築ができませんので、不動産自体の価値は、近隣の再建築可能な土地と比較すると大幅に低くなってしまうのです。
不動産の価値が低いということは、住宅ローンにおいて大きな影響を及ぼします。
再建築不可物件を居住目的で購入する場合、担保価値が低いため住宅ローンが通りません。
現金一括でなければ購入することができず、再建築物件の価格が低くなってしまう要因のひとつといえるでしょう。
（3）売却する場合、購入者が見つかりにくい
何度か繰り返していますが、再建築不可物件は現在の建物が取り壊されてしまうと次に建物を建てることができません。
そのため、再建築不可物件を購入しようとする方は非常に限られてしまいます。
住宅ローンが利用できないことも購入者が見つかりにくい要因のひとつです。
建替え目的の購入はもちろんありませんし、自己資金がない方も購入することはできません。
購入者が見つかりにくい点もデメリットといえるでしょう。
再建築不可物件を相続放棄する場合の注意点
再建築不可物件を相続しても固定資産税などの経費がかかってしまい、マイナスの要因となることが多い場合は、相続放棄することも可能です。
相続放棄では、相続人が相続予定となる財産を放棄することができます。
しかし、いくつかの注意点がありますので、ここからは再建築不可物件を相続放棄する場合の注意点について解説しましょう。
（1）相続放棄の際は全ての財産を放棄する必要がある
相続放棄の注意点として放棄する場合は、相続人が相続する財産すべてを放棄しなければならないという点です。
相続放棄が一般的に行われるのは、プラスの財産よりマイナスの財産が多い場合などですが、マイナスの財産だけを相続放棄することができません。
限定承認によりプラスの財産だけを相続する方法もありますが、そもそも再建築不可物件はマイナスの財産ではないので、相続したくない場合は相続放棄しかありません。
その他の財産を相続する権利すら放棄してしまうといった点に注意が必要です。
（2）相続放棄には期限が定められている
相続放棄を決めるまでには時間が限られています。
相続される方が亡くなった翌日から3ケ月以内に
- 単純承認
- 相続放棄
- 限定承認
のどれかを選択する必要があり、特になにもなければ単純承認を行ったものとして進められます。
亡くなったことを知った翌日から3カ月以上経過してしまうと相続放棄はできませんので、こちらも大きな注意点のひとつです。
（3）維持管理は放棄できない場合がある
相続放棄によって、再建築不可物件を相続放棄することは可能です。
相続放棄した後は、他の相続人に相続されることになりますが、他の相続人がいなかった場合や、他の相続人も相続放棄してしまうと再建築不可物件は国庫に帰属されます。
国庫に帰属されてしまった場合に注意が必要です。
相続放棄を行ったとしても管理義務は相続人に残ってしまいます。
つまり、所有者ではないのに管理を引き続き行わなければいけないのです。
管理義務まで放棄する場合は、家庭裁判所で相続財産管理人を選任する必要があり、費用もかかります。
相続放棄したからといっても、管理義務が残る場合がある点も注意が必要です。
まとめ
再建築不可物件とは、長い年数の経過によって、何らかの事情で新たな建物を建てられなくなった土地のことを指します。
再建築不可物件の不動産はデメリットが多く、簡単に相続すると、後ほど後悔することも考えられます。
再建築不可物件は建て替えができないので需要が低く、担保価値も低く設定されるため住宅ローンも通りません。
相続する場合はどのように活用するかを事前に検討したうえで相続することをおすすめします。
