共有名義の空き家を処分する方法・放置するリスクについても解説
不動産が共有名義の場合、共有者同士でトラブルになってしまうケースがよく見受けられます。
トラブル防止の方法として挙げられるのが共有名義になっている空き家など不動産の処分です。
また、共有者同士の話し合いがうまくいかず、空き家が放置される場合もあるのですが、空き家を放置してしまうとさまざまなリスクが想定されます。
この記事では、共有名義の空き家を処分する方法や共有名義の空き家を放置するリスクについて詳しく解説します。
空き家の共有持分とはどのような状態？
ここからは空き家の共有持分について詳しく解説します。
（1）空き家の共有持分とは？
空き家の共有持分とは、複数人で不動産を所有している持分の割合を指します。
不動産が共有持分となるケースとしてよく挙げられるのが相続や夫婦共同での購入などです。
相続の場合は、空き家の所有者だった親が亡くなってしまい、相続される財産が空き家だけだった場合などに共有持分となるケースが多いといえます。
子どもたちで等分に相続されるケースや、配偶者と子供で相続割合に応じて相続されるケースが挙げられるでしょう。
また、夫婦がペアローンなどにより不動産を共同購入する場合も、持分が共有されます。
（2）共有持分の決まりごとについて
不動産の所有者がひとりだった場合、所有する不動産に対する行為は、所有者ひとりの判断で決定できます。
不動産を売却したい場合も、所有者は自分ひとりだけなので自由に決められるでしょう。
しかし、共有名義のように複数の名義人がいる場合、自分ひとりの判断では決められない行為が複数あります。
共有名義の空き家が3人の共有名義となっており、それぞれ1/3ずつ所有しているケースを例に挙げましょう。
3人が共有名義となっている空き家について、草むしりや定期的な清掃などの保存行為を実行する場合は、共有名義者ひとりの判断で実行可能です。
共有名義の空き家に部分的なリフォームなど管理行為が必要な場合は1/2以上の同意が必要になります。
3人の共有名義となっている場合は2人の同意があれば実行可能です。
間取りの変更など、大幅なリフォームや不動産売買など変更行為に関しては、名義人全員が同意しなければ実行できません。
共有している不動産に対する行為によって、名義人が同意する割合が異なります。
共有名義の不動産におけるルールをしっかりと把握しておきましょう。
共有名義の空き家を処分する方法
共有名義の空き家は、意見の相違などによりトラブルになりやすいので、処分を検討する方も多いのが現状です。
ここからは、共有名義の空き家を処分する方法について詳しく解説します。
（1）空き家全体を処分する
他の共有名義人も売却に関して同意が得られれば空き家自体を売却などにより処分が可能です。
共有名義者全員の同意が必要になりますが、共有名義者の意見が整わず今までうまく活用できなかった不動産が売却により現金化して分割しやすくなります。
売却価格に関しても共有名義者全員の同意が必要です。
共有名義者全員が同意した空き家の売却は、市場相場で売れやすく、売却により手に入った現金は持分割合により分割されます。
売却に対し名義人同士の意見が相違してしまうと、売買自体がまったく進まないといったケースも考えられます。
価格面のトラブルなどにも注意が必要です。
（2）持分のみを売却する
空き家全体の売却に関しては、名義人全員の同意が必要です。
ひとりでも反対してしまうと売却行為自体ができません。
空き家の売却に共有名義者全員が同意しない場合、自分の持分のみを第3者に売却することが可能です。
空き家全体の売却は共有名義者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけだと自分ひとりで判断ができます。
しかし、現実的に自分の持分だけを第3者に売却しようとしても、購入者は保存行為しかできませんので、購入してもできることが限られてしまいます。
そのため、自分の持分のみを第3者に売却するのはあまり現実的ではない処分方法といえるでしょう。
（3）持分を他の共有者へ売却する
自分の持分割合を第3者に売却するのはあまり現実的ではありませんが、他の名義人への売却となると一気に現実的な処分方法となります。
例えば、空き家の共有名義が2人の場合、他の名義人に持分を売却できると、購入した方ひとりの所有不動産となりますので、売却など自由な活用ができるようになるでしょう。
この場合、持分も相場に近い価格で売却しやすくなります。
名義人が3人の空き家においてひとりが他の名義人に持分を売却する場合、ひとりの持分が全体の1/2を超えますので、できる行為が増えます。
しかし、売却など変更行為に関してはもうひとりの名義者が同意しなければできません。
名義人の数によっても持分の売却しやすさが異なるといえるでしょう。
（4）贈与
家族や親族などに自分の持分を贈与する方法も選択可能です。
家族や親族に限らず、第3者へ贈与しても構いません。
贈与に関しての注意点として挙げられるのが、名義人だけの判断で勝手に贈与はできないといった点が挙げられます。
贈与に関しては贈与しようとする者の同意が必要です。
もうひとつの注意点として贈与を受ける場合、贈与税の納税が必要になるケースがある点が挙げられます。
持分の評価額が110万円以下の場合、基礎控除により贈与税の対象外です。
しかし、共有持分が110万円を超える評価額の場合、贈与税課税対象となるため、贈与税を支払う現金が必要になるでしょう。
（5）放棄
共有名義の空き家を相続する際、共有持分の放棄が可能です。
持分の放棄に関しては、他の共有者が同意する必要はありません。
基本的に自分の持分を放棄した場合、他の共有者が持分を取得します。
しかし、他の共有名義人が先に持分を放棄してしまい、自分ひとりが単独名義人となってしまうと、もう放棄はできません。
共有名義を放棄する場合、所有権の移転登録が必要になりますが、移転登記は自分ひとりではできず、他の共有者の協力が必要です。
他の名義人との関係性が悪く、移転登記の協力が得られない場合は裁判所へ登記引取請求訴訟を起こせます。
訴訟内容が認められると、自分ひとりでも所有権移転が可能ですが、手間や費用もかかりますので最後の手段と捉えるといいでしょう。
共有物分割請求とは
共有名義の空き家を処分する場合、名義人同士が協力できれば、スムーズに進めることもできますが、名義人全員が売却などを望んでいるわけではないでしょう。
この場合共有物分割請求により、単独名義にしての処分も可能です。
ここからは、共有物分割請求について解説します。
（1）共有物分割請求について
共有物分割請求とは、共有状態にある空き家などの不動産において共有状態の解消を請求する方法です。
共有名義者同士の話し合いがうまくいかない場合、裁判所に対して訴訟を提起し判決によって分割が可能となります。
分割の方法については3種類の分割方法が考えられますので、ここから分割方法を解説します。
（2）現物分割とは
一筆の土地を複数人で共有している場合、持分割合に応じて分筆することにより、それぞれ単独での所有が可能となります。
60坪の土地において名義人が3人だった場合、土地の広さを20坪ずつに分けて、分けた土地を分割登記する方法です。
それぞれ20坪の土地所有者となり、他の土地に関しては、所有権も持分割合もありません。
土地などの不動産に関しては比較的実行しやすいですが、建物などにおいての現物分割は非常に難しいといえるでしょう。
（3）代償分割とは
前述したように、現物分割は土地などには有効活用できますが、建物は分けられないため、現物分割の実現性は低いといえます。
建物などの不動産において共有されている場合は、持分に応じた代償金を支払う代償分割が効果的な方法です。
しかし、代償分割の金額次第では、さらなるトラブルを引き起こす原因となりますので共有者同士でしっかりと話し合う必要があるでしょう。
（4）換価分割とは
換価分割とは、共有名義になっている不動産を売却し、現金を分割する方法です。
共有名義の割合によって売却で得た現金を分割します。
共有者全員が売却に対して同意しておく必要がありますが、市場価格での売却が可能です。
また、弁護士や不動産会社といった、いわゆる専門分野のプロと連携していますのでスムーズな売却できる可能性も非常に高いといえるでしょう。
共有名義の空き家を放置するリスク
共有名義の不動産は、共有者の同意が整わなければスムーズなやり取りができず、放置されやすくなります。
ここからは共有名義の空き家を放置するリスクについて解説しましょう。
（1）犯罪のリスク
誰も住んでいない空き家を放置していると、不審者が侵入しやすくなってしまい、犯罪に巻き込まれてしまう可能性が高くなってしまいます。
不正取引の場所になるケースや、不審火や放火などのリスクも十分に考えられるでしょう。
（2）近隣トラブルリスク
放置されている空き家は、誰も寄り付かないので不法投棄などにより景観の悪化や悪臭の原因となる可能性があります。
また、ネズミやゴキブリなどの害虫が大量発生してしまうかもしれません。
これらの要因によって迷惑を受けてしまうのが近隣住人です。
先ほど前述した犯罪リスクも含め、空き家が放置されることにより近隣住人が被る被害は非常に大きくなってしまうので近隣トラブルの要因となってしまいます。
（3）特定空き家に指定されるリスク
空き家対策特別措置法により放置された空き家に対しては、行政から特定空き家に指定できるようになりました。
著しく管理が悪い空き家に対して行政が特定空き家に指定すると、助言や指導をできるようになり、改善の兆候が見られないと罰則なども出せるようになっています。
住居がある土地などは固定資産税が安くなる宅地並み課税の対象ですが、特定空き家に指定されると宅地並み課税が受けられなくなってしまうかもしれません。
また50万円の罰金刑に処される可能性もありますし、最悪の場合、行政代執行により解体されてしまいます。
非常に大きなリスクとなるでしょう。
共有名義の空き家の処分にかかる費用
共有名義の空き家に関して、売却が一般的な方法といえます。
不動産の売却にはいくつかの費用が発生しますので、ここからは共有名義の不動産を売却した場合の費用について解説します。
（1）登記に関する費用
不動産を売却する場合、所有権が移転されますので、所有権移転登記が必要です。
しかし、所有権移転は一般的に買主がしますので、売主に金額の負担はないのが一般的といえます。
共有名義の不動産を担保に住宅ローンなどがまだ残っている場合などは、売却したお金で残債を完済し抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権の抹消に関しては、司法書士に依頼しますので費用は司法書士によって異なります。
一般的には3万円〜7万円程度の費用を見込んでおくといいでしょう。
（2）譲渡所得税
不動産の売却によって利益が出た場合、売却益となる譲渡所得に対し所得税や住民税、かかった所得税に対して復興特別所得税などが課税されます。
譲渡所得税の特徴として、所有期間によって税率が異なるのが特徴です。
所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に分類されます。
それぞれの税率は以下の通りです。
長期譲渡所得 売却益の20.315%
短期譲渡所得 売却益の39.63%
短期譲渡所得の場合は大幅に税率が高くなっていますので、所有期間による売却のタイミングは非常に大きなポイントといえるでしょう。
（3）印紙税
共有名義の空き家など不動産を売買する際には、売買契約書が必要ですが、売買契約書に貼付する印紙代が印紙税として発生する費用です。
売却代金によって印紙税は異なります。
また期間によっては軽減税率が適用されている場合もありますので、売買契約時に国税庁のHPをチェックしましょう。
（4）仲介手数料
不動産会社に依頼して共有名義の空き家を売却した場合などは、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければいけません。
仲介手数料の上限額は、宅建業法によって定められています。
仲介手数料の上限額は以下の通りです。
| 売却価格 | 仲介手数料率 |
| 200万円以下 | 5％＋消費税 |
| 200万円以上400万円以下 | 4％＋消費税 |
| 400万円以上 | 3%＋消費税 |
売却にかかる費用に中でも、大きな割合を占めますので、事前に売却価格に対する仲介手数料額を把握しておきましょう。
まとめ
共有名義の空き家は、単独名義の不動産と比較して、スムーズに進まない可能性が高いといます。
自分の思い通りに行かないと感じる共有名義者も多いのではないでしょうか。
共有名義分の売却の可能ですが、市場価格より安い場合もありますので注意が必要です。
共有名義者と方向性が統一されると、空き家の管理もスムーズに進みます。
密な話し合いなどにより今後の方向性を決定しなければいけません。
どうしてもまとまらない場合は共有物分割請求などの対策も可能ですので、この記事を参考にしてはいかがでしょうか。
