空き家の解体費用の内訳は？資金がない場合の対処法も解説
空き家の解体費用は構造・広さ・立地によって大きく異なり、木造50坪の場合は200〜300万円程度が目安です。
建設リサイクル法やアスベスト対応など付帯工事によってさらに費用が変動します。
解体には管理コストの削減や売却のしやすさというメリットがある一方、固定資産税の軽減措置が失われるデメリットもあります。
資金が不足している場合は解体ローンや自治体の補助金を活用する方法があります。
また、空き家を放置し続けると倒壊・犯罪・近隣トラブルといった深刻なリスクが生じるため、早めに対策を検討することが重要です。
住まなくなった実家はなかなか管理がしにくいので、放置したままになりがちです。
管理が行き届かなければ建物の老朽化が進み、最悪の場合は廃墟と化してしまうおそれもあります。
そのため、いっそのこと更地にするために解体しようと考える人も多いでしょう。
この記事では、空き家となった実家を解体する費用やメリット・デメリット、解体費用を行う資金がない場合の対処法などについて解説します。
空き家の解体にはどのような費用がかかるのか？
まず気になるのは解体費用の総額ではないでしょうか。
解体費用は一律ではなく、さまざまな要因によって異なります。
解体工事の費用面について解説します。
（1）広さ・構造・立地によって異なる
①広さ（延床面積）
解体の費用に関係するのは、まずは建物の広さ（延床面積）です。
当然ですが、解体する家が広ければ広い程、解体費用は高くなります。
ただし、50坪の解体で坪6万円だった場合でも、70坪になると坪5万円になることがあります。
坪単価だけでなく、総額で比較することが重要です。
② 構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）
構造によっても解体費用は異なります。
木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった構造がありますが、構造別における金額の目安は次の以下の表の通りです。
| 構造 | 解体費用の目安（坪単価） |
| 木造（W造） | 3万〜5万円 |
| 鉄骨造（S造） | 5万〜7万円 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 6万〜8万円 |
鉄筋コンクリート造は構造が強固な分、解体の手間がかかります解体に重機や特殊な作業が必要となり、コストが高くなります。
③ 立地条件
立地による金額の相違もチェックしておきましょう。
例えば、接道する道路幅が狭く大型重機が入れない場合は小型車両での複数回搬出が必要になり、コストが上がります。
また、隣家が近い場合は養生（防音・防塵シートの設置）に追加費用がかかることもあります。
都心部は人件費・処理費が高く、地方よりも割高になる傾向があります。
（2）リサイクル法の施行により、以前よりも費用がかかる
かつては建物を一括で破砕・廃棄する「ミンチ解体」が一般的でしたが、2002年に施行された建設リサイクル法により原則禁止となりました。
現在は廃棄物をコンクリート・木材・金属・ガラスなど種類別に分別し、それぞれ指定の処理業者へ搬出する必要があります。
この分別解体の手間と処理費用の増加が、解体費用全体を押し上げている主な要因です。
見積りの際は「廃材処分費」の内訳も必ず確認するようにしましょう。
（3）付帯工事によってかかる費用
解体工事本体の費用に加えて、以下のような付帯工事が発生する場合があります。
① アスベスト（石綿）の除去
1980年代以前に建てられた建物にはアスベストが使用されているケースがあります。
アスベストは有害物質に指定されており、解体時には専門業者による事前調査と特殊な除去工事が法律で義務付けられています。
アスベスト除去費用は規模によって数十万〜数百万円に及ぶことがあり、解体費用全体を大きく押し上げる可能性があります。
② 地下埋設物・浄化槽の撤去
古い建物では地下に浄化槽や古い給排水管、場合によっては油タンクなどが埋設されていることがあります。
これらの撤去費用は別途発生します。事前の現地調査で確認しておくことが重要です。
③ 樹木・外構の撤去
庭木や塀・フェンス・カーポートなどの外構設備も撤去費用が発生します。
樹木の本数や外構の規模によって費用は異なりますが、数十万円単位の追加費用になるケースも珍しくありません。
④ 残置物の処分
空き家に家具・家電・衣類などが残っている場合、これらの処分費用も別途かかります。
解体業者に依頼することもできますが、事前にご自身で処分しておくと費用を抑えられます。
空き家を解体するメリット
解体には費用がかかりますが、長期的にみるとメリットが大きいケースもあります。
空き家を解体するメリットについて説明します。
（1）管理費用や修繕に関する支出がなくなる
空き家を保有し続けると誰も住んでいないにもかかわらず、以下のような維持管理に関する費用を支出し続けなければなりません。
- 草刈り・除草にかかる費用
- 樹木などの剪定費用
- 外壁・屋根などの修繕費用
- 定期的なメンテナンス費用
家は、保有しているだけでもさまざまな管理費用や保守費用がかかります。
家計面で負担となるでしょう。
しかし、解体してしまうと、家に関するさまざまなコストがなくなります。
最初に解体費用がかかりますが、それ以降、空き家に関する管理費用や修繕に頭を悩ますことは無くなるのです。
解体費用という初期投資はかかりますが、長期間にわたって管理費用を払い続けることと比較すると、経済的にプラスになるケースも多いです。
（2）売却に有利になる場合がある
売却においても有利になる場合があります。
築年数の古い空き家が建っている土地は、購入希望者が解体費用を負担しなければならない点で敬遠されがちです。
あらかじめ更地にしておくことで、住宅建築を目的とした購入者に対してアピールしやすくなります。
ただし、更地にすることが必ずしも売却価格の上昇につながるわけではありません。
解体費用を回収できる売却価格が見込めるかどうかを、事前に不動産会社へ相談して確認することをおすすめします。
（3）空き家の運用について悩まなくてよい
空き家を賃貸物件として貸し出すなどの運用を検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし、賃貸として活用するにしても入居者募集・苦情対応・退去時の原状回復など、さまざまな手間と費用が継続的にかかります。
特に築年数が経過した住宅では、賃貸に出す前に水回りや給湯器、内装などの修繕・更新が必要となることもあります。
また、遠方に住んでいる場合は、定期的な現地確認や緊急時の対応も負担になるでしょう。
管理会社へ委託する方法もありますが、その場合は管理委託費などのコストが発生します。
解体してしまえば、建物の維持管理や賃貸運営に伴うこうした手間や費用を減らすことができ、空き家を管理し続ける精神的な負担からも解放されます。
（4）近隣トラブルや行政指導のリスクがなくなる
老朽化した空き家は、倒壊・火災・不法侵入などのリスクを周辺住民にも与えます。
建物全体が倒壊しなくても、台風や強風によって屋根材や外壁材が飛散したり、塀が倒れたりして、隣家や通行人に被害を与える可能性があります。
また、庭木や雑草の繁茂、害虫・害獣の発生、ゴミの不法投棄などが原因となり、近隣住民から苦情を受けるケースも考えられます。
適切に管理されていない空き家が原因で第三者に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあるため注意が必要です。
また、空き家の状態によっては、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて市区町村から指導や勧告などを受けることがあります。
老朽化が著しく、今後も活用する予定のない空き家であれば、問題が深刻化する前に解体することで、建物に起因する近隣トラブルや行政措置を受けるリスクを大幅に減らすことができます。
空き家を解体するデメリット
空き家の解体にはさまざまなメリットがありますが、注意しておきたいデメリットもあります。
主なデメリットについて説明します。
（1）固定資産税の軽減措置が受けられなくなる
建物が建っている土地（住宅用地）は、固定資産税の軽減措置が適用されます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：固定資産税が1/6に軽減
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：固定資産税が1/3に軽減
しかし、解体して更地にすると住宅用地特例の適用外となり、土地の固定資産税の課税標準を最大6分の1とする軽減措置が受けられなくなります。
その結果、固定資産税の負担が大幅に増える可能性があります。
売却や活用の見通しがないまま更地を長期保有すると、かえって税負担が重くなる点に注意が必要です。
なお、2023年改正の空き家特措法では、「管理不全空家等」として市区町村から勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象から外れる仕組みが導入されています。
そのため、空き家を放置し続けることには税制上のリスクもあります。
（2）まとまった費用を用意する必要がある
木造50坪の場合、解体費用の目安は200〜300万円程度です。
この費用が最初に必要になる点は、大きなハードルとなります。
【試算例】 木造・50坪・坪6万円の場合：50坪 × 6万円 ＝ 300万円
付帯工事（アスベスト・浄化槽・残置物など）が加われば、さらに費用が増えます。
解体前に複数の業者から見積りを取り、相場を把握しておくことが重要です。
（3）解体したために家が建てられない土地もある
空き家が建っている時点では建築可能な土地でも、時間の経過や都市計画の変更によって再建築が難しくなるケースがあります。
- 接道する道路の幅員が建築基準法の基準（原則4m以上）を満たさない「再建築不可物件」
- 用途地域が変更され、住宅建築が制限される区域（市街化調整区域など）に指定された場合
解体してしまうと現行基準での再建築ができず、土地の資産価値が大幅に下がるリスクがあります。
解体前に不動産会社や建築士に確認しておきましょう。
空き家を解体したいけどお金がない場合の対処法
前述しましたが、空き家を解体する場合の解体費用は決して安いものではありません。
解体費用を捻出できないために解体ができないという人も多いらっしゃるでしょう。
では、資金がなくても解体を行うことはできるのでしょうか?
解体工事を行いたいけど資金がない場合の対処法について解説します。
（1）解体はローンを利用する
解体後に新築住宅を建てる場合は、住宅ローンに解体費用を含めて借り入れることが可能です。
また、更地のまま保有する場合でも利用できる空き家解体ローンを提供している金融機関もあります。
空き家解体ローンは、空き家問題の解消を目的とした政府の要請を受けて、主に地方銀行や信用金庫が提供している商品です。
金利・条件は金融機関によって異なるため、複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。
（2）自治体によっては補助金の取得も可能
多くの市区町村では、老朽危険空き家の解体に対して補助金を設けています。
補助率の目安は解体費用の20〜50%程度で、上限額は自治体ごとに異なります。
補助金の主な要件例：
- 自治体が「老朽危険空き家」と認定した建物であること
- 耐震診断の結果が一定基準以下であること
- 解体後の土地活用方法について一定の条件を満たすこと
条件・金額は自治体によって大きく異なります。
まずはお住まいの市区町村の担当窓口（建築・住宅担当課など）に問い合わせてみましょう。
（3）空き家を解体せずに売却する
解体費用を用意することが難しい場合は、空き家を建物付きのまま売却する方法もあります。
築年数が古い建物でも、古民家として活用したい人や、リノベーションを前提に購入したい人が見つかる可能性があります。
また、土地の立地や需要によっては、買主が購入後に建物を解体することを前提として売却できるケースもあります。
その場合、売主があらかじめ解体費用を負担せずに空き家を手放せる可能性があります。
ただし、建物の状態や地域の需要によって売却条件は異なります。
解体して更地にした場合と現況のまま売却した場合のどちらが有利になるか、不動産会社に査定を依頼して比較するとよいでしょう。
（4）相続空き家の3,000万円特別控除を活用する
相続によって取得した空き家を一定の要件を満たして売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できることがあります。
この特例が適用されると、譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、売却時の所得税・住民税の負担を軽減できる可能性があります。
適用期限は2027年12月31日までです。
ただし、対象となる建物や相続時期、売却方法などには複数の要件があります。
また、2024年1月1日以後の譲渡では、空き家やその敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は最高2,000万円となります。
この制度は解体費用そのものを補助するものではありませんが、売却時の税負担を抑えられれば、結果として空き家を処分する際の金銭的な負担軽減につながります。
利用を検討する場合は、事前に税理士などの専門家へ相談すると安心です。
空き家を放置したことによるリスク
解体費用や手間を理由に空き家を放置し続けることは、さまざまなリスクを伴います。
主なリスクについて説明します。
（1）倒壊のリスク
管理されていない建物は湿気・カビ・害虫（特にシロアリ）によって内部から腐食が進み、耐久性が著しく低下します。
近隣の住宅では問題にならない程度の地震や台風でも倒壊するおそれがあります。
倒壊によって隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を問われる可能性があります。
空き家が倒壊した場合のリスクについて詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
参考：空き家が倒壊した場合の責任の所在は？倒壊するリスクの回避策も解説
（2）犯罪のリスク
管理されていない空き家は不法侵入・不法占拠の標的になりやすく、犯罪の温床となるリスクがあります。
麻薬取引・違法売買・住み着きのほか、近年ではネット犯罪の発送先として悪用されるケースも報告されています。
犯罪に利用された場合、所有者も事情聴取を受けるなど思わぬ形で巻き込まれる可能性があります。
空き家が犯罪者に不法占拠された場合のリスクについて詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
参考：空き家の不法占拠のリスク・不審者の侵入を防ぐ方法も解説
（3）近隣トラブルのリスク
草木の繁茂・ゴミの不法投棄・悪臭・害虫の発生などが近隣住民への迷惑となり、クレームや損害賠償請求につながることがあります。
また、景観の悪化は周辺の地価や住環境にも影響します。
空き家を放置した場合の近隣トラブルについて詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
まとめ
空き家の解体費用は構造・広さ・立地・付帯工事の有無によって大きく変動します。
木造一般住宅であれば200〜300万円程度が目安ですが、アスベスト対応や地下埋設物の撤去が必要な場合はさらに高額になります。
解体には管理コストの消滅や売却のしやすさというメリットがある一方、固定資産税の軽減措置が失われる点や再建築できない土地になる可能性というデメリットも存在します。
解体するかどうかは、土地の活用計画・売却見込み・税負担のバランスを総合的に判断することが重要です。
資金が不足している場合は解体ローン・自治体補助金・売却益の活用など複数の手段を組み合わせることで、費用の負担を軽減できます。
また、2023年改正の空き家特措法により放置リスクはますます高まっており、早期の判断と行動が最善の対策といえます。
解体を含む空き家の活用方法でお悩みの方は、不動産会社・建築士・税理士などの専門家に相談しながら、ご自身の状況に合った最善策を検討するとよいでしょう。
