底地権と借地権の違いを解説！底地権を所有する利点と注意点について
不動産経営などを行っている方は聞いたことがあるかもしれませんが、一般の方があまり聞いたことがない不動産用語として挙げられるのが底地権です。
また底地権と関連する言葉として借地権が挙げられます。
借地権なら聞いたことがあるという方も多いのでしょうが、どのような権利なのかといった点や、底地権との違いなどまで理解している方は多くありません。
この記事では底地権の特徴や借地権との違い、底地の種類や底地権を所有するメリットやデメリットなどについて詳しく解説します。
底地権の特徴と借地権との違い
まずは、底地権と借地権それぞれの特徴や違いについて解説します。
（1）底地権とは？
底地権とは土地の所有者が有するもので、所有している土地を貸している場合、借りている方が建物を建築してその土地を使用している状態のときに発生する権利です。
建物が建っていない状態の場合は、底地ではなく更地と呼びます。
底地となっている土地の所有者は底地人ともいわれます。
自分が所有している土地に他人が建物を建築した場合に、所有している土地が底地となり、底地権を有すると覚えておくといいでしょう。
（2）借地権とは？
借地権とは、底地となっている土地の借主から見る場合の呼び名です。
土地代を支払うことにより土地を借り、家を建てることができる権利といえるでしょう。
家を建てる目的で土地を借りる場合、かんたんに貸主から解約できるような状態だと、借地権を所有していたとしても家を建てにくいのではないでしょうか。
そのため借地権と底地権にはいくつかの種類があり、長期間の契約が可能です。
これらの権利については次の項目で詳しく解説しましょう。
（3）底地権と借地権の違い
底地権と借地権の特徴についてここまで解説しましたが、底地権と借地権とは、立場によって呼び方が異なることがわかります。
つまり土地の所有者は土地を貸し、家などの建物を建てることを認める代わりに土地代を受け取ることができる権利を底地権といいます。
土地を借りる方は、毎月の土地代を支払う代わりに家を建てられることができる権利が借地権です。
同じ土地に対して、貸主と借主の立場から見る土地の利用方法による違いと考えるといいでしょう。
（4）固定資産税を支払うのはどちら？
土地などの不動産を所有しているとかかる税金として固定資産税や都市計画税が挙げられます。
毎年1月1日時点の不動産所有者に対してかかる地方税で、固定資産税評価額におよそ1.3%が固定資産税として課税されます。
では、この土地に対してかかる固定資産税は、底地人と借主はどちらが支払うのかが気になるところです。
結論から先に言うと、底地もしくは借地に対してかかる固定資産税は、土地の所有者が納税しなければいけません。
固定資産税は、不動産の所有者が課税対象者です。
土地の使用者は借主である借地人となりますが、所有者はあくまでも底地人になります。
そのため固定資産税など、その土地にかかってくる税金に関しては、底地人である所有者が支払うのが一般的です。
底地の種類について
底地(借地)の種類は、賃貸借契約を締結する契約内容によって異なります。
ここからは、底地(借地)の種類について詳しく解説しましょう。
（1）普通借地権
普通借地権とは更新ができる借地権を指します。
普通借地権の場合、契約期間は最低でも30年を設定しなければならず、更新可能なことが原則です。
底地人が契約更新を拒絶する場合には正当な事由が必要になりますが、底地人側からの更新拒絶はよっぽどの理由がなければ更新拒絶はできません。
さらに更新されなかった場合、借主は土地に建てられた家の買い取り請求が可能です。
買い取り請求に関しては底地人が拒絶できない点も普通借地権の特徴といえるでしょう。
普通借地権で一度土地を貸してしまうと、ほとんど半永久的に土地は戻ってこないことを理解した上で契約を締結する必要があります。
（2）一般定期借地権
一般定期借地権とは、更新ができない借地権を指します。
契約期間が満了になれば、土地は底地人に戻りますので普通借地権との大きな違いといえるでしょう。
しかし、一般定期借地権の契約期間は最低でも50年以上となりますので、普通借地権と比較すると契約期間が大きく異なる点も特徴のひとつです。
一般定期借地権の利用としては、事業用以外での活用が多く、マンションの建築や老人ホームといった活用方法で利用されるケースが多いといえるでしょう。
（3）建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付き借地権とは、契約期間が30年を超えた底地に対し、底地人が建物を買い取ることで借地権を消滅することができる権利のことです。
普通借地権を設定してしまうと、更新が可能で、底地人は正当な事由がなければ更新を拒絶することができません。
ほぼ半永久的に借主が使用できることを認めたといえるでしょう。
建物譲渡特約付借地権を設定すると契約期間30年を経過すれば、建物を買い取ることが条件とはなりますが、借地権をなくすことができます。
しかし実際の利用を見てみると、建物の買い取りができるとはいえ、築30年以上の建物になりますので底地人のメリットが少なく、あまり利用されていないのが現状です。
（4）事業用定期借地権
事業用定期借地権とは、事業用の建物を建てる場合に利用される契約です。
契約期間は10年以上50年未満となっており、定期借地権ですので基本的に更新ができません。
他の借地権と比較しても10年以上からの契約になりますので、短期での契約期間が設定できます。
事業用借地権が他の借地権と異なる点について挙げられるのは、契約時に公正証書による契約が必要な点です。
公証役場にて契約を締結する必要がありますので他の借地権契約と比較すると費用がかかります。
これは、事業用借地契約は比較的契約期間が短く設定できる点から、借主の被害を防ぐための目的です。
一般的には事業用定期借地権はよく使われているといえるでしょう。
底地権を所有しておくメリット
ここからは、底地権を所有するメリットについて解説します。
（1）管理に手がかからない
土地を所有していると、そのまま何も活用しなかった場合、固定資産税などの税金や、土地の草取りなどのメンテナンス費用ばかりがかかってしまうことになります。
しかし、土地を借地し底地権を所有していくと、土地代を維持管理費に充てられる上、基本的に土地の管理などに関してはすべて借主が担わなければいけません。
同じ不動産から得られるマンションやアパート経営になると、大きな家賃収入が得られる代わりに、初期費用やランニングコストも高額なものになります。
空室や修繕のリスクも負いませんので管理に手がかからない点が大きなメリットといえるでしょう。
（2）収入が得られる
そこまで高額ではありませんが、土地代を得られます。
基本的に底地権は、土地を貸すことで発生する権利です。
しかも、長期間にわたっての借地利用となりますので、長い期間の収入が得られることになります。
固定資産税が増額する場合も、契約書次第にはなりますが土地代の値上げも可能です。
長期間安定した土地代収入を得られる点も底地権の大きなメリットといえます。
（3）相続対策に有利
土地を所有している場合、気になるのが相続税です。
個人が所有する財産額と、相続人の人数次第では相続税の納税が必要です。
特に不動産などを所有している場合、広さやエリアによっては非常に高額な資産となりますので、高額な相続税の原因となるかもしれません。
土地の資産を計算する場合、相続税評価額に沿って財産が算出されます。
しかし底地として土地を所有している場合、更地よりも評価が低くなりますので相続税対策に有利です。
一般的には更地の7割程度の評価とされています。
土地の所有者が悩みを持ちやすい相続税に対して一定の効果がある点もメリットのひとつです。
底地権を所有するデメリット
ここからは、底地権を所有するデメリットについて詳しく解説します。
（1）売却しにくい
急にまとまった資金が必要になった場合、土地を売却して現金化することができますが、底地権が設定している土地は簡単に売却できません。
土地の売却を理由に立ち退きを要求することは非常に難しく、高額の立ち退き料を支払わなければいけないでしょう。
底地となった土地を借りている借地人は、借地借家法で守られています。
借地権や地上権が設定されている借地人が不利になる底地の売却は基本的にできないと考えておくといいでしょう。
底地人にとっては大きなデメリットになります。
（2）固定資産税がかかる
前述しましたが、土地などの不動産に関しては、毎年固定資産税の納税が必要です。
固定資産税の納税義務者は底地人となります。
土地を所有している以上、長期間に渡り賃貸で貸していますが所有権が移転するわけではありません。
賃貸に出していることで土地代を得ることができますが、固定資産税を負担しなければいけませんので場合によっては利益が出ない可能性もあります。
不動産にかかる税金に関しては基本的に所有者である底地人が負担しますので、これらの支出がデメリットとなります。
（3）借地人とのトラブルになる可能性がある
底地人が所有する土地に関して、非常に長期間の契約となりますので、借主との関係性も長期間にわたることになるでしょう。
この場合、常に良好な関係性を保っていればいいのですが、時には関係性が悪くなってしまう場合もあり、長期間の契約関係でトラブルになる可能性も考えられます。
契約内容の理解が異なる場合や、どちらかが契約に関して要望したときにお互いの同意ができない場合などにおいて、解決できずに険悪な関係性が続くケースが挙げられるでしょう。
前述したように、借地権はかんたんに更新が拒絶できません。
お互いが譲歩しないままトラブルを抱えっぱなしとなってしまう可能性も考えられます。
また底地権や借地権に関しては、多くの方はよく理解できていません。
初めて聞いた言葉という方も多いのではないでしょうか。
そのため、契約後によくわからないことでトラブルにもなりやすいといえます。
まとめ
この記事では、底地権と借地権や、底地権のメリットやデメリットについて解説しました。
底地権は非常に長い期間の契約になりますので、場合によっては、底地人がまったく土地を使えない可能性も考えられます。
所有している土地を底地にする場合は、かんたんに承諾せずにじっくりと検討した上で決定しなければいけません。
また、借地契約にはいくつかの種類があるので、契約の種類について理解した上でどのような借地契約を締結するか決めましょう。
