賃貸併用住宅は売却しづらい？売却時の対策や注意点を解説
賃貸併用住宅は、自宅としても使用できる上に賃貸部分を貸し出すことで家賃収入を得られる不動産物件です。
住居と家賃収入という両方を兼ね備えた物件なのですが、一方で売却がしづらいともいわれています。
この記事では、賃貸併用住宅が売却しにくいといわれている理由や、売却するための対策、売却する際の流れといった点に対して詳しく解説します。
賃貸併用住宅はなぜ売却しにくい？
ここからは、賃貸併用住宅が売却しにくいといわれている理由について詳しく解説します。
（1）空室リスクにより返済ができない可能性がある
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸を兼ね備えている物件です。
金融機関の融資を利用して賃貸併用住宅を取得した場合、毎月ローンを返済しながら賃貸併用住宅を維持管理していきます。
賃貸併用住宅の場合は、家賃収入により、自宅部分にかかった費用に関しても家賃収入から返済することが可能です。
しかし、賃貸経営においては、リスクとして空室のリスクが挙げられます。
入居の状況次第では、家賃の収入が毎月のローン返済額に届かずに返済が滞ってしまうかもしれません。
投資用物件での購入希望者に対し、収益がない自宅部分の支払いがある点が売却しにくい理由のひとつです。
（2）自宅部分の活用がしにくい
賃貸併用住宅を売却する場合、自宅部分の活用がしにくいのでなかなか売却しにくくなります。
賃貸併用住宅は通常の賃貸物件と異なり、自宅部分の活用を考えなければいけません。
収益を生まない自宅を賃貸できればいいのですが、賃貸部分と仕様を変更している場合、なかなか入居者が見つからない可能性も考えられます。
物件によってはワンフロアーを丸ごと自宅仕様にしているケースがあり、賃貸で貸し出すには家賃が高すぎてしまうので入居者が入りません。
自分たちが住むために購入することは可能ですが、そもそも、賃貸経営プラス自宅に興味がある方が少ないのが現状です。
自宅部分の活用がネックになり売却しにくいことが挙げられます。
（3）投資効率が悪い
投資効率が悪い点が挙げられます。
賃貸併用住宅は、賃貸と自宅を両方持つ物件です。
通常の賃貸物件は賃貸収益目的の物件ですので、どの部屋からも家賃収入が得られます。
しかし賃貸併用住宅の場合、自宅がありますので収益を生まない部分が多く、通常の賃貸物件よりも投資効率が悪くなってしまうのが特徴です。
前述したように、自宅部分が賃貸できればいいのですが、賃貸仕様ではないのでなかなか入居が決まりにくく、決まらない場合は投資効率に大きく影響します。
投資効率が悪い点も、賃貸併用住宅が売却しにくい理由のひとつです。
（4）賃貸併用住宅のマーケットが少ない
もともと賃貸併用住宅の需要自体が少ない点も挙げられます。
賃貸の一部分を自宅として使用しているケースは大きな問題はありませんが、前述したように自宅部分を別の仕様にしている場合、賃貸に転換しにくくなってしまいます。
自宅兼賃貸物件を探している層はそう多くはありません。
通常の賃貸物件と同レベルの金額で売りに出してしまうとなかなか決まらないケースが多いといえるでしょう。
賃貸併用住宅を売却しやすい事前の対策とは？
賃貸併用住宅が売却しにくい理由について4点を解説しました。
賃貸併用住宅を取得する前にしっかりと対策を行い、万が一売却する際の準備や対策が必要です。
ここからは、賃貸併用住宅を売却しやすい事前の対策について詳しく解説します。
（1）立地を充分に検討する
賃貸併用住宅を建てる立地を十分に検討しなければいけません。
賃貸経営は息の長い経営になりますので、短期的に収益が上がってものちのち入居が悪くなるといい立地とはいえません。
長期的に安定した収益が得られるのかといった点をしっかりと分析しましょう。
交通の便がよく、環境が良いエリアなどは賃貸需要が高く、長期的な賃貸需要が見込めます。
逆に、大学や総合病院といった特定の需要を対象にしてしまうと、大学の移転などがあった場合、一気に賃貸需要が無くなってしまいます。
賃貸需要がないエリアだと、ただでさえ需要が少ない賃貸併用住宅の購入希望者がさらに少なくなってしまい、売却したくても持ち続けるといった事態にもなりかねません。
賃貸の需要を必ず事前に確認し、購入希望者の確保が容易にできるかも頭に入れておきましょう。
（2）安易に家賃を下げない
賃貸経営において、空室が多く希望する家賃収入が得られない場合、家賃を下げて入居を決めようとする場合があります。
賃貸併用住宅において空室があったときの家賃値下げはあまりおすすめできる対策ではありません。
というのも、通常の賃貸物件よりも賃貸併用住宅は利回りが低く、投資効率がいいとはいえないからです。
空室があるからといって安易に家賃を下げてしまうと、さらに利回りが低くなってしまい不動産投資家にとって魅力のある物件ではなくなってしまいます。
投資効率があまり良くないからこそ、空室が出た場合は、家賃を下げない対策により空室を埋める対策を考えましょう。
（3）実績のある不動産会社と連携する
賃貸併用住宅の管理経験や売却経験が豊富な不動産会社に管理や売却を依頼するといいでしょう。
通常の賃貸住宅とは若干異なるのが賃貸併用住宅の管理です。
同じ建物内に居住していますので、入居者のクレームが直接オーナーの元に届いてしまうケースがあります。
通常とは若干異なる管理の対応や、売却の対応など賃貸併用住宅を取り扱った実績がある不動産管理会社と連携できれば安心です。
実績のある不動産会社の選択も大きなポイントとなるでしょう。
賃貸併用住宅を売却する際の流れ
賃貸併用住宅の売却は大きな流れからいうと、通常の賃貸住宅とそこまで大きな違いはありません。
ここからは、賃貸併用住宅を売却する際の流れについて詳しく解説します。
（1）不動産会社に査定してもらう
まずは、どのくらいの価格で売却できるかを不動産会社に査定してもらいます。
繰り返しますが、賃貸併用住宅は、通常の賃貸物件とは若干の違いがありますので、同じような価格査定をしてしまうとなかなか売却できないかもしれません。
賃貸併用住宅を取り扱った経験がない不動産会社だと、実情に合った金額を査定できない可能性が高くなります。
いつまでたっても売却できない、安い金額で売却してしまうといったリスクを考えなければいけません。
賃貸併用住宅を取り扱った実績がある不動産会社に査定依頼することで、適切な価格設定に期待できるでしょう。
（2）基本的には仲介で依頼する
いくつかの不動産会社に査定してもらい、希望に合った不動産会社に売却を依頼します。
不動産の売却方法には、買取と仲介の2種類があります。
仲介とは一般的な不動産売買でよく利用される方法で、不動産会社に売却依頼をし、広く買い手を見つける方法です。
買取とは不動産業者が指定した金額で売却する方法で、どうしても買い手が見つからない場合などに利用されます。
不動産をより高く売却できる方法は仲介による募集です。
不特定多数の方を対象として募集しますので、時間がかかる場合がありますが、相場に近い価格での売却ができます。
募集する際は仲介での売却がおすすめです。
（3）入居を埋めて満室にする
賃貸併用住宅の買い手は、想定する家賃収入が得られるかどうかに注目しています。
売却募集をしているときに空室が多いと、買い手の印象がよくありません。
募集の前後には特に空室に注意しながら、なるべく満室にした状態で募集を行いましょう。
入居が埋まっていない状態で、募集してしまっても空室の多さがネックとなりなかなか入居が決まらない可能性も考えられます。
満室にしたうえでの売却がおすすめです。
（4）契約する
買い手が決まると売買契約の締結となります。
契約までの間、買い手からさまざまな質問や値交渉などが考えられます。
基本的に買い手とのやり取りは、依頼した不動産会社が行いますので、不動産会社との連携が非常に重要です。
前述しましたが、実績のある不動産会社に依頼しなければ、契約がうまく進まない可能性も考えられます。
賃貸併用住宅の売却には、不動産会社の選択も成功への重要なポイントといえるでしょう。
賃貸併用住宅の売却対策とは
ここからは賃貸併用住宅の売却対策について詳しく解説します。
（1）住宅ローンなど返済予測などを立てておく
賃貸併用住宅では、自宅部分の割合が50%を超えると、住宅ローンによる融資が可能です。
一般的には、賃貸住宅を購入するにあたり、金融機関から融資を受ける場合、不動産投資ローンを利用しますが賃貸併用歌区の場合は住宅ローンが利用できます。
住宅ローンと、不動産投資ローンでは、住宅ローンが金利は低いので、金利コストが少なくなる点がメリットです。
このように、住宅ローンと不動産投資ローンでは金利が異なりますので、住宅部分の割合を検討しなければいけません。
また、知要する融資の金利によって毎月の返済予測を立てておき、事前に返済について計画を把握しておきましょう。
（2）満室になっているときに売却に出す
前述しましたが、賃貸併用物件は通常の賃貸物件よりも収益性が落ちてしまいます。
そのため買い手もなるべく安定性が高く、入居率の高い物件を選びがちです。
売却時に空室があると、安定した家賃収入の面で不安を感じてしまいます。
売却の募集に出す場合は、なるべく満室になるまで待って、売買市場に出すといいでしょう。
買い手の不安感を増すようなものはなるべく除外した上で、売却するのがおすすめです。
（3）自宅部分を賃貸として貸し出す優位性をアピールする
賃貸併用住宅は、自宅部分の活用方法がすっきりと決まるのが売却しやすいかどうかの最も大きなポイントです。
賃貸併用住宅はマーケットそのものが少ないため、売却がしにくい点を挙げました。
買い手自体が少なければ、当然ながら物件は売却しにくくなります。
前述したように、賃貸部分の部屋を自宅として利用しているなら、自宅を退居すればそのまま賃貸として貸し出せるので、通常の賃貸物件となんら変わりがありません。
もし、全く別の仕様になっていたとしても、賃貸として貸し出すことがアピールできると、買い手は現在の想定家賃収入よりも高い家賃収入が得られます。
つまり、通常の賃貸物件並みの収益性を持つことになりますので、買い手の数が増えてくるかもしれません。
自宅部分が住む目的だけではなく賃貸として貸し出すことが可能だとアピールすると売却しやすくなるでしょう。
（4）信頼できる不動産会社に依頼する
不動産売却にとって、非常に重要なのがパートナーとなる不動産会社です、
特に賃貸併用住宅は、物件自体の数が少ないため、取り扱いの経験がない不動産会社も多いので、経験がない不動産会社に依頼してしまうと頼りないと感じてしまうかもしれません。
また実績があったとしても、コミュニケーションが取れないと、不動産会社の勝手にされていると感じてしまう可能性も考えられます。
賃貸併用住宅の売却を依頼する場合は、実績が高く、信頼できそうと感じられる不動産会社を選択しましょう。
不動産の査定をおこなう際に複数の不動産会社に依頼し、査定価格だけではなく、対応やサービスなども比較ができます。
信頼できるパートナーとしてどの不動産会社に依頼するかは大きなポイントです。
まとめ
賃貸併用住宅の売却について解説しました。
売却しにくいといわれる理由をいくつか解説しましたが、事前の対策や売却する際の対策によってカバーが可能です。
しかし、安易に賃貸併用住宅を建築や購入すると、売却時になかなか売れずに困ることにもなりかねません。
事前の対策を怠らずに売却しやすい環境を整えておくといいでしょう。
